RIFORMA DEL CONDOMINIO 2012

LEGGE N. 220  DEL 2012

Entrerà in vigore dal 18.06.2013. Introduce nuove regole sui condomini di edifici.
Testo di legge completo su http://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:2012;220

L’AMMINISTRATORE. 

I  pre-requisiti che un amministratore deve possedere per essere nominato (nuovo art.71 disp.att. Cod. Civ.):

1. Deve avere godimento diritti civili; 2. Non deve risultare condannato per delitti contro  la  pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo con pene fra 2 e 5 anni; 3) Non sottoposizione  a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; 4) Non deve essere interdetto o inabilitato;  5)  non deve risultare  annotato  nell'elenco  dei  protesti cambiari; 6) Deve aver  conseguito  il  diploma  di  scuola  secondaria  di secondo grado;   7) Deve aver  frequentato  un  corso  di  formazione  iniziale  e svolgere  formazione   periodica   in   materia   di amministrazione condominiale.

Diploma e formazione non è prescritta se l’amministratore è nominato fra i condomini.
La perdita dei requisiti comporta  la  cessazione  dall'incarico e  ciascun  condomino   può   convocare   senza   formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

NOMINA: I condomini possono chiedere all'amministratore apposita polizza R.C.. La nomina valida per  un anno con tacito rinnovo per un ulteriore anno, salva la revocabilità in ogni tempo. I dati dell'amministratore (nominativo e recapiti) devono essere esposti presso il condominio in logo accessibile anche ai terzi.

PRESENTAZIONE BILANCI: L’amministratore è tenuto alla convocazione assemblea per l’approvazione dei bilanci entro 180 gg dalla chiusura dell’esercizio finanziario (Se chiusura esercizio 31 dicembre  allora convocazione entro 30 giugno).

 

RIMEDI CONTRO I CONDOMINI MOROSI (Nuovo art. 63 disp.att. Cod. Civ.)

 Lo strumento  già a disposizione dell’amministratore di esigere gli oneri condominiali mediante richiesta di decreto  ingiuntivo immediatamente esecutivo all’autorità giudiziaria senza necessità di preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea rimane e viene potenziato dall’imposizione all’amministratore che ha obbligo di richiederlo entro 6 mesi dalla morosità.

Inoltre l’amministratore, ove possibile, può sospendere i servizi condominiali al condomino moroso. Infine qualora il condominio, per causa di uno o più condomini morosi, risulta debitore l’amministratore è tenuto a comunicare i dati dei morosi al creditore richiedente per la conseguente esecuzione nei loro confronti, risultando solo residuale la solidarietà del credito condominiale.

INNOVAZIONI

 

Secondo l’art. 1120 cod.civ. le innovazioni possono essere introdotte nel condominio con delibera adottata dai condomini che rappresentino i 2/3 del valore millesimale. Tuttavia l’art.5 della l. 220/2012 integra l’art. 1120 del cod. civ. riducendo la maggioranza prescritta alla 1/2 per innovazioni in materia di sicurezza e salubrità , barriere architettoniche, contenimento consumo energetico, realizzazione di parcheggi a servizio del condominio, produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili.

Interessante per gli edifici dell' XI Mnicipio di Roma posti nella fascia lungo viale Gistiniano Imperatore: l'art.13 della L.220/12 inserisce nel 1135 cod.  civ. n novo potere di rappresentanza dell'amministratore: "L'assemblea puo'  autorizzare  l'amministratore  a  partecipare  e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali  promossi dalle istituzioni locali o da  soggetti  privati  qualificati,  anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili  nonche' di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica,  al  fine di  favorire  il  recupero  del  patrimonio  edilizio  esistente,  la vivibilita' urbana, la sicurezza e la sostenibilita' ambientale della zona in cui il condominio e' ubicato"

ASCENSORE

ISTALLAZIONE ASCENSORE: COSA OCCORRE SAPERE

Le liti fra condomini in materia di installazione ascensore sono frequenti. Le assemblee condominiali vedono contrapporsi i condomini che necessitano di un ausilio meccanico per il raggiungimento dei piani alti e coloro i quali, abitando ai piani bassi, non ravvisino l'utilità e l'urgenza. In molti casi la materia è stata portata all'attenzione della Corte di Cassazione. Riportiamo di seguito quanto emerso nel tempo.

 

L'introduzione delle disposizioni per il superamento delle barriere architettoniche negli edifici privati (L. 13/89) ha reso più facile l'installazione degli ascensori negli stabili che non ne siano provvisti sin dalla loro costruzione.

Tale installazione è pacificamente considerata una innovazione. Pertanto essa dovrebbe essere rimessa alla decisione della maggioranza qualificata dei condomini. Sino ad introduzione della legge del 1989 la Cassazione si era espressa in senso restrittivo. Tuttavia dopo la legge 13 l'installazione di un nuovo ascensore è stata considerata una “innovazione legittima” in quanto diretta al miglioramento e all'uso più comodo e al maggior rendimento della cosa comune, vietata solo se comporti un pregiudizio alla statica del fabbricato, alteri il decoro architettonico o renda alcune parti comuni indisponibili all'uso comune.

I giudici hanno affermato che:

- La realizzazione di un ascensore costituisce un uso legittimo ex art.1102 cod.civ. del bene comune di cui ciascun condomino può fare uso anche modificandolo a proprie spese per il miglior godimento (Trib. Orvieto 17.7.1996; Cass.n.2156/2012);

- Il condomino non può lamentare la lesione del diritto a godere del pianerottolo perché ristretto a seguito dell'istallazione dell'ascensore in quanto a prevalere è il più generale interesse dei condomini (Cass. 12.07.11, n.15308).

- In una interpretazione sempre meno restrittiva la giurisprudenza ha evidenziato come la legge 13 del 1989 non si applica solo ad edifici ove abitino portatori di handicap bensì a tutti gli stabili al fine di consentire la libera frequentabilità da parte di coloro che abbiano delle limitazioni funzionali permanenti. (Trib. Milano 26.04.93, n.4466)

Pertanto con tale legge si sostanzia una deroga del quorum necessario per l'approvazione di interventi innovativi di conseguenza, in seconda convocazione assembleare, è sufficiente il voto favorevole di un terzo dei condomini che rappresentino un terzo dei millesimi.

In conclusione nel conflitto tra le esigenze del disabile ed il disagio degli altri condomini nel parziale uso della scala comune e nella difficoltà di usi eccezionali della stessa (non già l'impedimento totale) vanno privilegiate le prime trattandosi di soluzione conforme ai principi costituzionali della tutela alla salute (Art. 32/Cost.) e della funzione sociale della proprietà (Art.42/Cost.). Cass.n.2156/2012.

 

Approfondimento su “Immobili e Proprietà” n.4/2012, IPSOA

POSTI AUTO E BOX PERTINENZIALI

Con Decreto legge 5/2012  (art.9, c.1 e 5) e successiva legge di conversione 35/2012 (art.10) viene istituita la possibilità di trasferimento dei posti auto e box pertinenziali svincolati dal bene principale (l'abitazione).

Tale opportunità vale anche per i parcheggi realizzati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse e poi ceduti a privati in diritto di superficie purchè tale possibilità sia inserita nella convenzione di stipula o mediante successiva autorizzazione del Comune.

Tale norma quindi consente la circolazione anche di quei box il cui diritto superficiario è stato acquistato da privati posti a pertinenza di una abitazione/ufficio che prima potevano essere ceduti esclusivamente insieme al bene principale. La norma offre vosì un vasto ampliamento di circolazione di box e parcheggi.

Per la cessione occorre informarsi presso i Comuni per il rilascio delle relative autorizzazioni.

Rimane il dubbio se l'acquisto di tali box debba implicare la costituzione di un nuovo vincolo pertinenziale rispetto ad altro bene principale dell'acquirente.

Secondo il tenore letterale della norma sembrerebbe escluso, tuttavia se si applica estensivamente lo stesso criterio previsto per l'alienazione dei parcheggi privati di cui al comma 1 (i parcheggi posti negli stabili abitativi di proprietà privata) allora bisogna ritenere che il vincolo pertinenziale debba essere mantenuto.

ALBERI DI ALTO FUSTO IN GIARDINI PRIVATI FACENTI PARTE DI CONDOMINIO

Una isolata sentenza della Corte di Cassazione (la n.3666 del 1994) stabiliva il principio secondo il quale la potatura di alberi di alto fusto in giardini di appartamenti privati facenti parte di un condominio fosse a carico del condominio qualora tali alberi svolgessero una funzione di decoro per l'intero condominio.

Tale sentenza solo apparentemente sembra tacitare le liti condominiali fra proprietario del giardino e restanti condomini. Infatti, sia perchè tale sentenza rimane isolata sia perchè il concetto di "decoro" non è di facile accertamento, casi concreti simili rimangono ancora di facili discussioni e liti.

Il concetto di "decoro" secondo chi scrive può in questi casi essere strumentalizzato. Infatti a seconda che sia il condomino o il condominio a voler beneficiare della norma si potrà in prima battuta richiamare l'esistenza di funzione decorativa o meno della pianta in questione. Sarà, invece, onere della parte avversaria  fare ACCERTARE al giudice tale funzione.

In ogni caso il principio che dovrebbe valere è quello secondo il quale l'albero è  di proprietà privata e al proprietario spetta l'obbligo della manutenzione e potatura e i relativi oneri.

TABELLE MILLESIMALI - IMPORTANTE SENT. DEL 2010

Testo Integrale della Sentenza delle Sezioni Unite di Cassazione che nel 2010 stabilisce il criterio di approvazione delle tabelle millesimali condominiali

Cass. S.U. N. 18477/2010

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE - SEZIONI UNITE CIVILI

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CARBONE Vincenzo – Primo Presidente -Dott. VITTORIA Paolo – Presidente di sezione -

Dott. ELEFANTE Antonino – Presidente di sezione -Dott. TRIOLA Roberto Michele – rel. Presidente di sezione -Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -Dott. SALVAGO Salvatore – Consigliere -

Dott. FORTE Fabrizio – Consigliere -Dott. CURCURUTO Filippo – Consigliere -Dott. DI CERBO Vincenzo – Consigliere -ha pronunciato la seguente:

sentenza sul ricorso proposto da:

 

M.A.M. ((OMISSIS)), elettivamente domiciliata in ROMA xxxxxx, presso lo studio dell’avvocatoTEDESCHI DARIO, che la rappresenta e difende, per delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

 

I.E., CONDOMINIO DI (OMISSIS);

- intimati -

 

e sul ricorso n. 14222/2005 proposto da:
I.E. ((OMISSIS)), elettivamente

 

domiciliata in ROMA, xxxx, presso lo studio dell’avvocato MORELLI MASSIMO, che la rappresenta e difende, per delega a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

M.A.M., CONDOMINIO DI (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 4372/2004 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 13/10/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

06/07/2010 dal Consigliere Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA;

uditi gli avvocati Darlo TEDESCHI, Massimo MORELLI;

udito il P.M. in persona dell’Avvocato Generale Dott. IANNELLI

Domenico, che ha concluso per l’accoglimento dei primo motivo del

ricorso principale; assorbiti gli altri motivi; rigetto del ricorso

incidentale

Fatto

 

Con atto di citazione notificato il 2 novembre 1994 I. E. conveniva il condominio di (OMISSIS), di cui faceva parte, davanti al Tribunale di Roma, chiedendo che venisse dichiarata la nullità o annullata la delibera dell’assemblea condominiale in data 30 settembre 1994, con la quale era stata approvata a maggioranza, e non all’unanimità, la nuova tabella per le spese di riscaldamento.

Il condominio si costituiva, resistendo alla domanda, Con sentenza n. 21737/2000 il Tribunale di Roma dichiarava la nullità della delibera in questione.

Contro tale decisione proponeva appello l’altra condomina M. A.M.; la Corte di appello di Roma, con sentenza in data 13 ottobre 2004, confermava la decisione di primo grado, in base alla seguente motivazione:

Deve, preliminarmente, esaminarsi l’eccezione di inammissibilità dell’appello sollevata dalla I.. Tale eccezione è priva di pregio.

Ed invero, la dichiarazione di nullità della deliberazione in questione incide non solo sulla gestione delle cose comuni, ma anche sul diritto soggettivo dell’appellante all’attribuzione di una quota millesimale corrispondente all’effettiva consistenza della sua proprietà esclusiva usufruente del servizio di riscaldamento.

Nel merito, l’appello non appare fondato e deve essere, pertanto, rigettato proprio per la considerazione suesposta ed in base alla quale esso deve ritenersi ammissibile. Infatti, le tabelle millesimali, comprese quelle relative a servizi dei quali i singoli condomini usufruiscono in maniera diversa quali il riscaldamento lo le scale e gli ascensori, sono pur sempre riferite alle esclusiva proprietà dei singoli partecipanti al condominio e costituiscono il presupposto per la concreta ripartizione della relative spese. Sulla base di tale distinzione deve essere interpretato il combinato disposto dell’art 1138 c.c., commi 1 e 3 nel senso che, mentre il regolamento, riguardante la concreta ripartizione delle spese, può essere approvato dalla maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, le tabelle, millesimali devono essere approvate all’unanimità.

La circostanza che la precedente tabella millesimale, che non risulta essere stata autonomamente impugnata, è stata approvata con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, non ha alcun rilievo nella presente fattispecie, perchè non legittima l’approvazione di una nuova tabella con una votazione diversa da quella unanime.

Proprio tale influenza impedisce il rilievo di ufficio della nullità della delibera che ha approvato la precedente tabella nella presente controversia che riguarda soltanto la validità della deliberazione impugnata.

Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con tre motivi, M.A.M..

Resiste con controricorso I.E., che ha anche proposto ricorso incidentale condizionato, con un unico motivo.

 

Diritto

Va preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi.

 

Con il primo motivo M.A.M. si duole del fatto che i giudici di merito abbiano ritenuto che le tabelle millesimali vanno approvate all’unanimità, per cui non sarebbe sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 c.c., comma 2, al quale rinvia l’art. 1128 c.c., comma 3, in tema di approvazione del regolamento di condominio, al quale, in base al disposto dell’art. 68 disp. att. cod. civ., le tabelle millesimali devono essere allegate.

Ritiene il collegio che la doglianza sia fondata.

Per lungo tempo questa S.C. ha ritenuto che per l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali è necessario il consenso di tutti i condomini; ove tale consenso unanime manchi, alla formazione delle tabelle provvede il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini (cfr. in tal senso: sent. 5 giugno 2008 n. 14951; 19 ottobre 1988 n. 5686; 17 ottobre 1980 n. 5593; 18 aprile 1978 n. 1846; 8 novembre 1977 n. 4774; 6 marzo 1967 n. 520).

A sostegno di tale sono stati addotti vari argomenti.

Si è affermato che la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell’assemblea (sent. 27 dicembre 1958 n. 3952; 9 agosto 1996 n. 7359) oppure si è fatto riferimento alla natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini (sent. 8 luglio 1964 n. 1801) oppure ancora si è fatto leva sul fatto che, essendo le tabelle millesimali predisposte anche al fine del computo della maggioranza dei condomini (quorum) nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità delle deliberazioni assembleari, e quindi non possono formarne oggetto (sent. 6 marzo 1967, cit., per la quale il fatto che le tabelle siano contenute nel regolamento, a norma dell’art. 68 disp. att. c.c., sta semplicemente ad indicare una allegazione formale che non muta la natura intrinseca dell’istituto come innanzi descritta).

Secondo tale orientamento, in conseguenza della inesistenza di una norma la quale attribuisca all’assemblea la competenza a deliberare in tema di tabelle millesimali, la deliberazione di approvazione delle tabelle adottata a maggioranza è inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo (sent. 9 agosto 1996 n. 7359).

La eventuale approvazione a maggioranza di una tabella millesimale non sarebbe, tuttavia, senza effetti.

Si è, in proposito, affermato che le deliberazioni in materia adottate dalla assemblea, sia a maggioranza sia ad unanimità dei soli condomini presenti, configurerebbero una ipotesi di nullità non assoluta, ma soltanto relativa, in quanto non opponibile dai condomini consenzienti, e non obbligherebbero i dissenzienti e gli assenti, i quali potrebbero dedurne la inefficacia secondo i principi generali, senza essere tenuti all’osservanza del termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c. (sent. 6 marzo 1967, cit.; 23 dicembre 1967 n. 3012/6 maggio 1968 n. 1385; 6 marzo 1970 n. 561; 14 dicembre 1974 n. 4274; nel senso che gli assenti ed i dissenzienti potrebbero far valere la nullità relativa dell’atto, ai sensi dell’art. 1421 cod. civ., costituita dalla loro mancata adesione, cfr. sent. 14 dicembre 1999 n. 14037).

La limitata efficacia da attribuire a tabelle millesimali approvate a maggioranza è stata giustificata con la considerazione che la determinazione dei valori viene attuata agli effetti degli art. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c.: essa riguarda, cioè, la ripartizione delle spese e il funzionamento delle assemblee, ma non incide sui diritti reali, e neppure sul valore reale dei beni; dato che, a norma dell’art. 68 cit., u.c., nell’accertamento dei valori in millesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione della cosa, ne consegue che la formazione o la modificazione dei valori millesimali non può che dar luogo a un rapporto di natura personale, le cui diverse determinazioni ben possono avere efficacia limitatamente ai condomini che le posero in essere, senza che, al riguardo, debba dunque parlarsi di nullità assoluta (6 marzo 1967, cit.).

Si è anche ritenuto (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la impugnazione non è consentita neppure al successore a titolo particolare nella proprietà dell’appartamento del condomino che ha dato il suo consenso alla approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali:

posto, infatti, che gli obblighi dei condomini, relativi ai beni compresi nel condominio, come quello della partecipazione alle spese comuni, o del rispetto della maggioranza assembleare, rappresentano, nell’ambito del particolare istituto, vincoli di natura personale previsti dalla legge (e non dalla volontà delle parti) in diretta dipendenza del diritto reale, essi si trasferiscono automaticamente, anche per atto tra vivi, con il trasferimento di quel diritto, e indipendentemente dalle limitazioni che derivano dalla pubblicità per esso prevista, alla stregua di quanto avviene, a causa del loro carattere ambulatorio, per le obbligazioni propter rem o rei cohaerentes, non potrebbe negarsi che anche le determinazioni necessariamente connesse con quegli obblighi si trasferiscano contemporaneamente con essi nel successore a titolo particolare, in forza del principio per il quale l’oggetto del trasferimento perviene all’acquirente nella stessa misura e con le stesse facoltà con cui esso appartenne al precedente titolare (nemo plus iuris quam ipse habet transferre potest). Tale conclusione troverebbe conferma nella considerazione che la stessa osservanza dei valori millesimali costituisce una obbligazione ex leqe, sì che, rappresentando i valori medesimi la valutazione proporzionale della parte rispetto al tutto, ed avendo funzione strumentale al fine precipuo della ripartizione delle spese comuni e della formazione del quorum della maggioranza assembleare, essi vengono, in sostanza, a realizzare la quantificazione e la determinazione concreta di quell’obbligo, con la conseguenza che, con il trasferimento di esso nel successore a titolo particolare, si trasferisce la determinazione concreta dei valori fatta in sede assembleare con il consenso del dante causa, in forza dei principi sopra enunciati.

Secondo altre decisioni la deliberazione assunta a maggioranza sarebbe affetta da nullità assoluta (e quindi inefficace anche per coloro che hanno votato a favore) ove non sia stata assunta con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino anche la metà del valore dell’edificio, mentre sarebbe affetta da nullità relativa derivante dalla loro mancata adesione solo nei confronti degli assenti e dissenzienti ove assunta con la maggioranza in questione (sent. 24 novembre 1983 n. 7040; 9 febbraio 1985 n. 1057).

E’ stata anche prospettata la semplice inefficacia della delibera di approvazione non all’unanimità dei condomini, da ritenere condizionata al raggiungimento in epoca successiva del consenso unanime verificatosi in virtù dell’applicazione di fatto delle tabelle da parte dei condomini assenti (sent. 17 ottobre 1980 n. 5593).

E’ comunque costante l’affermazione che nel comportamento dei condomini assenti i quali abbiano pagato i contributi condominiali secondo la tabelle approvate a maggioranza è possibile individuare una accettazione delle tabelle stesse, non vertendosi in tema di effetti reali, per cui il consenso alla approvazione delle tabelle, non postulando il requisito di particolari requisiti formali, può ben manifestarsi per facta concludentia (sent. 8 novembre 1977 n. 4774; 19 ottobre 1988 n. 5686).

Principi analoghi sono stati affermati con riferimento alla modifica delle tabelle millesimali.

Si è, pertanto, ritenuto che la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese straordinarie secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta applicazione delle stesse tabelle per più anni (sent.

16 luglio 1991 n. 7884; 19 ottobre 1988 n. 5686), può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica delle tabelle millesimali da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della disciplina sulla ripartizione delle spese condominiali, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purchè inequivoco di tutti i condomini (sent. 17 maggio 1994 n. 4814).

Il consenso non potrebbe, invece, dedursi dal comportamento tenuto da quei condomini che nella assemblea abbiano già espresso dissenso dalla approvazione delle tabelle millesimali, in quanto, in presenza della loro esplicita volontà, non è lecito ricercare una contraria volontà tacita o presunta che sulla prima dovrebbe prevalere (sent.

9 febbraio 1985 n. 1057; nel senso che i condomini, partecipando alle assemblee per tre anni ed effettuando i pagamenti in conformità delle nuove tabelle, non manifestano per facta concludentia quel consenso che avevano espressamente negato in occasione della relativa delibera condominiale cfr. sent. 28 aprile 2005 n. 8863) o dal comportamento degli acquirenti (sent. 9 agosto 1996 n. 7359).

Si distacca implicitamente, ma immotivatamente, da tale orientamento la sentenza 11 febbraio 2000 n. 1520, secondo la cui “massima” la modifica delle tabelle millesimali già esistenti, ovvero la creazione di tali tabelle, costituisce facoltà riservata all’assemblea dei condomini, e non rientra i compiti dell’amministratore di condominio.

Rileva il collegio che gli argomenti addotti per sostenere la tesi della incompetenza della assemblea in ordine alla approvazione delle tabelle millesimali non sembrano convincenti.

In ordine all’argomento secondo il quale la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell’assemblea, si può obiettare che: a) la legge non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma si limita a stabilire che essi debbono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo l’incidenza di determinati fattori (art. 68 disp. att. c.c.); b) se la determinazione dei valori delle singole unità immobiliari e la loro espressione in millesimi fosse effettivamente regolata dalla legge, nel senso di escludere ogni margine di discrezionalità, non si comprenderebbe per quale motivo le tabelle millesimali dovrebbero essere necessariamente approvate all’unanimità o formate in un giudizio da svolgere nel contraddittorio di tutti i condomini, potendo, in teoria, addirittura provvedere l’amministratore.

La affermazione che la necessità della unanimità dei consensi dipenderebbe dal fatto che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di questa S.C. e cioè che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell’assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonchè della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti, cfr. sent.

28 giugno 1979 n. 3634).

Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge.

L’approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale.

Il fine dei condomini, quando approvano il calcolo delle quote, non è quello di rimuovere l’incertezza sulla proporzione del concorso nella gestione del condominio e nelle spese: incertezza che non esiste perchè il rapporto non può formare oggetto di discussione, dovendo essere determinato sulla base di precise disposizioni; il fine dei condomini è solo di quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo scopo non occorre un negozio il cui schema contempla come intento tipico l’eliminazione dell’incertezza mediante accertamento e declaratoria della situazione preesistente.

In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle milliesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti:

l’atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali.

Se si considera che in base all’art. 68 disp. att. c.c. le tabelle servono agli effetti di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., cioè ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea, si avverte subito la difficoltà di supporre che una determinazione ad opera dell’assemblea possa incidere sul diritto di proprietà del singolo condomino. Una determinazione che non rispecchiasse il valore effettivo di un piano o di una porzione di piano rispetto all’intero edificio potrebbe risultare pregiudizievole per il condomino, nel senso che potrebbe costringerlo a pagare spese condominiali in misura non proporzionata al valore della parte di immobile di proprietà esclusiva, ma non inciderebbe sul diritto di proprietà come tale, ma piuttosto sulle obbligazioni che gravano a carico del condomino in funzione di tale diritto di proprietà, a cui si può porre riparo mediante la revisione della tabella ex art. 69 disp. att. c.c..

Un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, poi, dovrebbe risultare per iscritto; non sembra possibile, pertanto, sostenere che il consenso dei condomini che non hanno partecipato alla delibera di approvazione delle tabelle millesimali potrebbe essere validamente manifestato per facta concludentia dal comportamento dagli stessi tenuto successivamente alla delibera stessa, a prescindere dal fatto che è difficile attribuire un valore negoziale alla manifestazione di volontà dei condomini diretta alla approvazione della delibera (cioè di assunzione di un impegno nei confronti di coloro che hanno votato nello stesso modo e di proposta contrattuale nei confronti degli altri condomini) sia al comportamento degli altri condomini successivo alla delibera (cioè di accettazione di una proposta).

Anche la affermazione secondo la quale le tabelle millesimali, essendo predisposte anche al fine del computo delle maggioranze nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione ed alla validità delle deliberazioni assembleari e non possono quindi formarne oggetto, sembra in contrasto con la giurisprudenza secondo la quale un criterio di identificazione delle quote di partecipazione condominiale, dato dal rapporto tra il valore delle proprietà singole ed il valore dell’intero edificio, preesiste alla formazione delle tabelle millesimali e consente di valutare (ove occorre a posteriori ed in giudizio) se i quorum di costituzione dell’assemblea e di deliberazione sono stati raggiunti, per cui le tabelle agevolano, ma non condizionano addirittura lo svolgimento delle assemblee ed in genere la gestione del condominio (cfr., in tal senso, da ultimo: sent. 25 gennaio 1990, cit.; 20 gennaio 1977, cit.;3 gennaio 1977, cit.).

In ordine alla affermazione che la deliberazione cn la quale l’assemblea dovesse approvare non all’unanimità le tabelle millesimali sarebbe affetta da nullità assoluta (e quindi inefficace anche per coloro che hanno votato a favore) ove non assunta con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino anche la metà del valore dell’edifico, mentre sarebbe affetta da nullità relativa solo nei confronti degli assenti e dissenzienti, ove assunta con la maggioranza in questione, è agevole osservare che presuppone una distinzione tra nullità relativa e nullità assoluta di cui non vi traccia nella legge ed è affetta da una intima contraddizione, in quanto se si parte dalla premessa che l’assemblea non ha il potere di deliberare a maggioranza, non si riesce a comprendere come, a seconda della maggioranza raggiunta, il vizio sarebbe di maggiore o minore gravità.

Da un punto di vista pratico la tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali presenta, poi, degli inconvenienti.

Non va, infatti, dimenticato che i contratti vincolano solo le parti ed i loro successori a titolo universale. Il considerare una tabella millesimale vincolante per i condomini solo in virtù del consenso dagli stessi, espressamente o tacitamente manifestato, comporterebbe la inefficacia della tabella stessa nei confronti di eventuali aventi causa a titolo particolare dai condomini, con la conseguenza che ad ogni alienazione di una unità immobiliare dovrebbe far seguito un nuovo atto di approvazione o un nuovo giudizio avente ad oggetto la formazione della tabella.

Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.

In senso contrario non sembra si possa sostenere (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la allegazione delle tabelle al regolamento è puramente formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla approvazione.

In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente.

Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c..

Negli ultimi tempi si è affermato un orientamento il quale si distingue inconsapevolmente da quello “tradizionale” e secondo il quale in tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale – in quanto predisposte dall’unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini – possono, nell’ambito dell’autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa perchè approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale – le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136 c.c., comma 2 (in relazione all’art. 1138 c.c., comma 3) ovvero con atto dell’autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 2 (sent. 28 giugno 2004 n. 11960; in senso conforme cfr.: sent. 23 febbraio 2007 n. 4219/25 agosto 2005 n. 17276; sembra operare un sintesi tra il nuovo ed il precedente orientamento la sentenza 28 aprile 2005 n. 8863, per la quale l’adozione di nuove tabelle millesimali a modifica di quelle allegate a regolamento contrattuale deve essere deliberata con il consenso di tutti i condomini e, in presenza di espresso dissenso, non può ritenersi prevalere una volontà diversa, tacita o presunta, essendo quest’ultima di per sè intrinsecamente equivoca; non è ben chiaro il pensiero della sentenza 22 novembre 2000 n. 15094, la cui “massima” afferma che la divergenza tra i valori, reali dei piani o delle porzioni di piano, rapportati al medesimo, e le tabelle millesimali derivata da innovazioni e ristrutturazioni successive all’atto che le approva giustifica la revisione delle stesse ad opera dell’assemblea condominiale, dei condomini per contratto, ovvero dell’autorità giudiziaria).

Tale nuovo orientamento, il quale è stato espressamente disatteso dalla sentenza 26 marzo 2010 n. 7300 però, non chiarisce, in primo luogo, come possano esservi tabelle millesimali approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale, se la precedente giurisprudenza aveva escluso una competenza dell’assemblea in merito, e, in secondo luogo, sembra porsi in contrasto la precedente giurisprudenza in tema di c.d. regolamento condominiale di origine “contrattuale”; tale giurisprudenza, infatti, aveva chiarito che occorre distinguere tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali e che solo per le seconde è necessario, ai fini della loro modifica, l’accordo di tutti i partecipanti, mentre le prime sono modificabili con le maggioranze previste dalla legge, precisando ulteriormente che: a) sulla diversa natura dei due gruppi di disposizioni e sul diverso loro regime di modificabilità non può incidere la loro comune inclusione nel regolamento (sent. 14 novembre 1991 n. 12173); b) hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetti ad altri (sent. 30 dicembre 1999 n. 943); sulla base di tali premesse non sembra, in linea di principio, non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. “contrattuale”, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè,approvare quella “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, (in senso conforme cfr. implicitamente la sentenza 2 giugno 1999 n. 5399, la quale, con riferimento ad una ipotesi in cui le tabelle allegate al c.d. regolamento contrattuale non avevano rispettato il principio della proporzionalità di cui all’art. 68 disp. att. cod. civ., ha affermato che le tabelle millesimali allegate a regolamento contrattuale non possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell’autorità giudiziaria).

Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1139 c.c., comma 2, con conseguente fondatezza del primo motivo ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso.

Occorre conseguentemente procedere all’esame dell’unico motivo del ricorso incidentale condizionato, con il quale si deduce testualmente: La eccezione che nel caso di specie si tratta di una tabella approvata a maggioranza, è stato dedotto e provato dalla M. solo in grado di appello, incorrendo così nel divieto di allegare nuove prove in secondo grado.

Il motivo è infondato, in base alla decisiva considerazione che tutto il giudizio si è svolto sul presupposto pacifico che esso aveva ad oggetto la impugnazione di una deliberazione che aveva approvato a maggioranza e non all’unanimità le tabelle millesimali per le spese di riscaldamento.

In definitiva, va accolto il primo motivo del ricorso principale, con assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso e va rigettato il ricorso incidentale.

In relazione al motivo accolto la sentenza impugnata va cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Roma.

In considerazione della particolarità e complessità della questione, ritiene il collegio di compensare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

LA CORTE riunisce i ricorsi; accoglie il primo motivo del ricorso principale, con assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso; rigetta il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Roma; compensa le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 6 luglio 2010.

Depositato in Cancelleria il 9 agosto 2010

DELIBERE ASSEMBLEARI - CONCESSIONE DI SERVITU' ALL'UNANIMITA'

Il condominio non può rinunciare ad una servitu' o acconsentire alla modifica della stessa senza il consenso unanime dei condomini. Pertanto anche una transazione sottoscritta dall'amministratore con oggetto tale diritto per conto del condominio su delibera a maggioranza è da ritenersi illegittima.

Cass. n. 25608 del 30.11.11

NUDO PROPRIETARIO E USUFRUTTUARIO -ONERI CONDOMINIALI

In tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, in applicazione degli artt.1004 e 1005 c.c., il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale, al pagamento delle spese condominiali nè può essere stabilita dall'assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge.

Cass.n.26831 del 14.12.11

CONDOMINIO ED ANIMALI

L'assemblea dei condomini può proibire la detenzione negli appartamenti del condominio solo con delibera presa all'unanimità.
Ciò sul presupposto che una modifica di una clausola di regolamento di natura non contrattuale non può disporre e limitare i diritti individuali.
così la Sent. Cass. n.3705 del 15 feb.2011.

LASTRICO SOLARE

Il LASTRICO SOLARE svolge funzione di copertura del fabbricato pertanto anche se appartiene ad uno dei condomini, tutti i partecipanti al condominio sono tenuti all'obbligo di provvedere alla sua manutenzione.

In conseguenza di tale principio generale, anche in caso di danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico deteriorarato per difetto di manutenzione  rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione secondo le proporzioni stabilite dall'art.1126 c.c. (due terzi dell'importo di spesa i condomini ai quali il lastrico serve da copertura e per il restante terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo.

Cass. n.14196 del 2011

LOCAZIONE AD USO "SECONDA CASA"

La Cassazione con sent.n.13483 del 20 giugno 2011 ha affermato che il contratto di locazione per abitazione ad uso di seconda casa, siccome caratterizzato dalla protratta permanenza del conduttore per cospicui periodi dell'anno e dalla tendenziale fruizione dell'immobile secondo le disponibilità del tempo libero senza uno schema prefissato, è finalizzato a soddisfare esigenze abitative di rango uguale a quelle della prima casa, ed è perciò soggetto alla disciplina della legge n.431 del 1998.

Commento di Antonio Scarpa, magistrato addetto all'Ufficio del Massimario della Corte dI Cassazione IMMOBILI & PROPRIETA' N.11 DEL 2011 (ed.ipsoa)

CONVOCAZIONE ASSEMBLEA

L'assemblea può essere convocata nelle forme più varie: oralmente/telefonicamente, a mezzo affissione locali condominiali, per il tramite di persona delegata a ricevere l'informativa/familiare, a mezzo posta ordinaria, raccomandata, email ecc..
(Cass. n.140/1985; n.10611/1990, n.1375/1968 - Trib. Milano 25 gen.1993)

Rimane tuttavia ferma la necessità di provare l'effettiva conoscenza da parte dei condomini.

La cassazione con sentenza 8449 del 2008 ha stabilito che "quando anche un solo condomino non è stato avvisato dell'assemblea condominiale la relativa delibera è ANNULLABILE.

COSA E' UNA BRAGA E A CHI COMPETONO LE SPESE

 

 Aggiornamento (17.08.2020)

Sul medesimo tema si legga anche
Cassazione Civile, Sezione II, 17.01.2018, n. 1027. Conforme.

 

Cos’è una “BRAGA”  (2.2.2011)

Si definisce "braga" il raccordo( collettore) tra lo scarico wc e la colonna di scarico, ha la forma di una "pipa": la parte verticale raggiunge il pavimento e presenta una guarnizione anulare in cui si inserisce a pressione lo scarico del WC. mentre la parte orizzontale, che è montata con una leggera pendenza verso la colonna di scarico, è collegata a quest'ultima per mezzo di un giunto. Alla braga possono pervenire anche gli scarichi di lavabo, bagno e bidet. In tal caso essa è dotata di giunti multipli. 

 

Un caso esaminato dalla Cassazione

Cassazione Civile, Sezione II, 3 settembre 2010, n. 19045 Presidente Dott. Triola Roberto Michele, Relatore Dott. Mazziotti Di Celso Lucio

In tema di condominio, ai sensi del l'art. 1117 c.c., n. 3, i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino a punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, e poichè la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perchè serve all'uso (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini SVOLGIMENTO DEL PROCESSO B.R. e D.G. convenivano in giudizio F.N. esponendo: che l'appartamento di loro proprietà era stato interessato da infiltrazioni di acqua provenienti dalle tubature dell'impianto dell'appartamento soprastante di proprietà della F. la quale si era opposta a far accedere alla propria abitazione un idraulico per l'esecuzione delle necessarie riparazioni; che ciò aveva reso necessario il ricorso ad un procedimento ex art. 700 c.p.c., conclusosi con pronuncia con la quale era stato ordinato alla F. di provvedere all'immediata esecuzione dei lavori atti ad eliminare le infiltrazioni; che i lavori erano stati eseguiti; che era stato possibile stabilire che la perdita aveva avuto origine "nella braga di innesto dello scarico del lavandino della F. alla colonna condominiale". Gli attori chiedevano quindi la condanna della convenuta al risarcimento dei danni subiti a causa delle infiltrazioni. La F., costituitasi, chiedeva il rigetto della domanda - sostenendone l'infondatezza - e, in via riconvenzionale, la condanna degli attori al risarcimento dei danni patiti determinati dalla loro illecita condotta. Con sentenza 21/1/2003 l'adito tribunale di Cremona accoglieva la domanda principale - condannando la convenuta a pagare agli attori Euro 971,31 a titolo di risarcimento danni - e rigettava quella incidentale. Avverso la detta sentenza la F. proponeva appello al quale resistevano il B. e la D.. Con sentenza 19/4/2005 la corte di appello di Brescia rigettava il gravame osservando: che la perdita d'acqua infiltratasi nel soffitto dell'appartamento sottostante era stata determinata dalla rottura della tubazione di scarico nel tratto obliquo creato per convogliare le acque del lavandino della F. alla colonna condominiale; che la distinzione, operata dalla appellante, tra tratto di proprietà esclusiva e tratto costituito da un elemento speciale formante corpo unico con la colonna verticale di proprietà condominiale, non trovava alcun riscontro sul piano tecnico e contrastava con la definizione comunemente data alla "braga" in questione; che quindi correttamente il tribunale aveva affermato l'appartenenza del tratto di tubazione in questione in proprietà esclusiva alla F. ed aveva ravvisato la sussistenza in capo alla stessa della responsabilità per cose in custodia ex articolo 2051 c.c; che la prova della sussistenza del danno subito dagli appellati risultava dagli accertamenti eseguiti dal geometra P. - trasfusi nella relazione del 21/10/1999 - e dalla acquisita documentazione fotografica, oltre che dalla prova testimoniale; che, come emergeva da tali risultanze probatorie, i soffitti e le pareti del servizio igienico e relativo disimpegno dell'appartamento dei coniugi B.- D. erano interessati da evidenti tracce di infiltrazioni d'acqua; che, al contrario di quanto asserito dalla appellante, il condominio non si era accollato l'onere della spesa necessaria per il ripristino dell'appartamento degli appellati; che la quantificazione del danno in Euro 800,00, in linea capitale, pur essendo più ampia rispetto a quella indicata dal geometra P. in L. 1.350,000, era giustificata da vari elementi (nel dettaglio indicati); che giustamente era stata rigettata la domanda riconvenzionale proposta dalla F. tenuto conto della riscontrata legittimità dell'iniziativa giudiziaria intrapresa dai citati coniugi. La cassazione della sentenza della corte di appello di Brescia è stata chiesta da F.N. con ricorso affidato a quattro motivi. R.B. e D.G. hanno resistito con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo di ricorso la F. denuncia violazione dell'art. 1117 c.c., n. 3, sostenendo che - come affermato nella stessa sentenza impugnata - il punto di rottura della tubazione di scarico è stato individuato nel tratto obliquo che convoglia le acque del lavandino di proprietà di essa ricorrente alla colonna condominiale. La perdita d'acqua è quindi da ascriversi alla rottura di un elemento comune dell'edificio. Infatti la '"braga di innesto" tra la colonna di scarico condominiale e l'utenza esclusiva di un singolo condomino costituisce un corpo unico con la colonna condominiale ed è un elemento di esclusiva proprietà del condominio. La corte di appello ha quindi errato nell'interpretare l'art. 1117 c.c., n. 3. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione dell'art. 2051 c.c., deducendo che la presunzione di colpa per i danni cagionati dalla cosa in custodia trae giustificazione all'esistenza di un effettivo potere fisico del soggetto sul bene stesso. Nella specie essa F. non ha mai avuto un potere di intervento sulla parte della tubatura in questione trattandosi di un pezzo da considerarsi un tutt'uno con la braga condominiale. Infatti per poter intervenire è stata necessaria una delibera condominiale. La responsabilità ex art. 2051 c.c., va quindi imputata solo al condominio. Con il terzo motivo la F. denuncia vizi di motivazione per aver la corte di appello omesso di esaminare un fatto decisivo, ossia che la parte della tubatura che ha causato il danno appartiene ad un unico blocco costituente la colonna verticale di proprietà condominiale così come provato dalla documentazione prodotta. Il giudice di appello ha omesso di esaminare alcuni elementi probatori quali: le perizie del geometra Bo. e del geometra P. e i verbali di assemblea condominiale del 23/11/1999 e del 25/1/2000. La Corte rileva l'infondatezza delle dette censure che, per evidenti ragioni di ordine logico e per economia di motivazione, possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza riguardando tutte - quale più quale meno e sia pur sotto aspetti e profili diversi -la stessa questione relativa alla condominialità o meno della "braga" della colonna di scarico dalla quale sono derivate le infiltrazioni d'acqua nell'appartamento dei coniugi B.- D.. Al riguardo va osservato che la soluzione data dalla corte di appello a tale quesito è ineccepibile e conforme ai principi che questa Corte ha avuto modo di affermare - e che il Collegio condivide e fa propri - secondo cui: - ai sensi del l'art. 1117 c.c., n. 3, i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino a punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, e poichè la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perchè serve all'uso (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini (sentenza 17 marzo 2005 n. 5792); - in un condominio la presunzione di comproprietà, prevista dall'art. 1117 c.c., n. 3, anche per l'impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell'impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e, quindi, che presenta l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture (ivi compresi i raccordi di collegamento) che, diramandosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di proprietà esclusiva (sentenze 1/1/2001 n. 583; 8.10.1998,n. 9940, in tema di impianto di riscaldamento). - la spesa per la riparazione dei canali di scarico dell'edificio in condominio, che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3, sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli, sono a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico ed a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti (sentenza 18/12/1995 n. 12894). Avuto riguardo ai principi esposti la sentenza impugnata non è incorsa in alcuna violazione di legge e si sottrae alle critiche di cui è stata oggetto con le censure in esame posto che - come ammesso dalla stessa ricorrente - il punto di rottura della tubazione di scarico è stato individuato nel tratto obliquo che convoglia le acque del lavandino di proprietà della F. alla colonna condominiale. Va solo aggiunto - con riferimento all'asserita violazione dell'art. 2051 c.c., denunciata con il secondo motivo di ricorso - che la citata norma prevede una forma di responsabilità che ha fondamento giuridico nella circostanza che il soggetto chiamato a rispondere si trovi in una relazione particolarmente qualificata con la cosa, intesa come rapporto di fatto o relazione fisica implicante l'effettiva disponibilità della stessa, da cui discende il potere - dovere di custodirla e di vigilare, affinchè non arrechi danni a terzi. La fattispecie di cui all'art. 2051 c.c., individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l'applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo indipendentemente dalla pericolosità attuale o potenziale della cosa stessa, e, perciò, trova applicazione anche nell'ipotesi (ricorrente nella specie) di cose inerti. Pertanto, perchè possa configurarsi in concreto la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone nè implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario. Ne consegue che il custode convenuto è onerato di offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità mediante la dimostrazione positiva (nel caso in esame non offerta) del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità. Nell'eventualità della persistenza dell'incertezza sull'individuazione della concreta causa del danno, rimane a carico del custode il fatto ignoto, in quanto non idoneo ad eliminare il dubbio in ordine allo svolgimento eziologico dell'accadimento. La corte di merito, che così ha interpretato la norma in questione, non è incorsa in alcuna violazione di legge. Va infine rilevata l'inammissibilità delle critiche mosse in questa sede (con il terzo motivo di ricorso) avente ad oggetto l'asserito omesso (o errato) esame delle prove documentali acquisite (le perizie del geometra Bo. e del geometra P., nonchè i verbali di assemblea condominiale del 23/11/1999 e del 25/1/2000). Dette critiche non sono meritevoli di accoglimento, oltre che per la loro evidente incidenza in ambito di apprezzamenti riservati al giudice del merito, anche per la loro genericità. Sotto quest'ultimo aspetto bisogna segnalare che il ricorrente denuncia l'errata interpretazione e valutazione delle indicate prove documentali senza riportarne il contenuto specifico e completo il che non consente di ricostruirne - alla luce esclusivamente di alcune isolate parti - il senso complessivo ed i punti salienti ed importanti. Ciò impedisce a questa Corte di valutare - sulla base delle sole deduzioni contenute in ricorso - l'incidenza causale del denunciato difetto di motivazione e la decisività dei rilievi al riguardo mossi dalla ricorrente. Nel giudizio di legittimità, il ricorrente che deduce l'omessa o l'erronea valutazione delle risultanze istruttorie ha l'onere (per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione) di specificare il contenuto delle prove non esaminate, indicando le ragioni del carattere decisivo dell'asserito vizio di valutazione: tale onere non è stato nella specie rispettato. La ricorrente, inoltre, con la tesi concernente gli errori che sarebbero stati commessi dal Giudice di appello nel ricostruire i fatti di causa in relazione alle risultanze probatorie, ha sostanzialmente inteso sostenere che l'impugnata sentenza sarebbe basata su elementi di fatto inesistenti o contrastanti con le risultanze istruttorie. Trattasi all'evidenza della denuncia di travisamento dei fatti contro cui è esperibile solo il rimedio della revocazione. Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale di questa Corte, la denuncia di un travisamento di fatto, quando attiene (come nella specie) al fatto che sarebbe stato affermato in contrasto con la prova acquisita, costituisce motivo di revocazione e non di ricorso per cassazione importando essa un accertamento di merito non consentito in sede di legittimità. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia violazione degli artt. 2697, 2056 e 1223 c.c., nonchè vizi di motivazione, deducendo che la corte di appello non ha applicato correttamente le norme relative al risarcimento del danno extracontrattuale ed all'onere probatorio a carico della parte lesa. La corte di merito ha infatti ritenuto sufficienti le prove relative al danno considerando "verosimile" l'estensione del risarcimento anche ad ulteriori e non provate spese di tinteggiatura dell'immobile dei coniugi B.. I danni risarcibili sono solo quelli direttamente ed immediatamente conseguenti all'inadempimento. Il danneggiale, inoltre, deve rispondere solo delle conseguenze probabili della sua condotta e non di quelle remote, improbabili o indirette che possano dipendere dal suo operato. Nella specie il presunto danno relativo alla tinteggiatura del soffitto non è stato suffragato da alcun elemento probatorio. Al riguardo il giudice di appello ha ritenuto risarcibili detti danni meramente verosimili ed ipotetici. Inoltre la motivazione della sentenza impugnata è contraddittoria nella parte in cui ha preso atto della Delib. condominiale 15 gennaio 2002, con la quale erano state ripartite tra i condomini le spese relative alla ricerca ed alla riparazione del guasto idraulico. Anche questo motivo, al pari degli altri, non è fondato posto che, al contrario di quanto sostenuto dalla ricorrente e come più volte affermato nella giurisprudenza di legittimità, in ordine all'entità del risarcimento dei danni derivati da fatto illecito, il requisito della prevedibilità del danno, correlato all'elemento psicologico di esso (art. 1225 c.c.), è inapplicabile alla responsabilità extracontrattuale, in quanto non richiamato dall'art. 2056 c.c, avendo scelto il legislatore di non commisurare il risarcimento al grado della colpa (sentenza 30/3/2005 n. 6725). Pertanto, anche in relazione alla causalità nell'omissione in ordine all'illecito aquiliano, resta applicabile il principio per cui, non avendo l'art. 2056 c.c., richiamato l'art. 1225 c.c., sono risarcibili sia i danni prevedibili che imprevedibili, atteso che le dette particolarità rilevano sul piano della causalità giuridica di cui all'art. 1223 c.c., e non su quello della causalità materiale di cui agli artt. 40 e 41 c.p. (sentenza 31/5/2005 n. 11609). Correttamente, quindi la corte di appello ha ritenuto - confermando la decisione del primo giudice - di dover aggiungere, all'importo indicato dal geometra P. per la quantificazione dei danni subiti dai coniugi B., una somma (peraltro molto contenuta) per il "verosimile" ulteriore danno al soffitto del locale soggiorno. In proposito la corte di merito ha ampiamente giustificato tale decisione facendo espresso riferimento: alla limitala valutazione operata dal professionista relativa solo alle spese di ripritino e tinteggiatura del soffitto del bagno; all'estensione del fenomeno dannoso anche al soffitto locale soggiorno; al perdurare della causa dell'inconveniente anche dopo il sopralluogo del professionista. Si tratta, come appare palese, di una motivazione adeguata e congrua, frutto di un insindacabile valutazione delle risultanze probatorie e sorretta da coerenti argomenti immuni da vizi logici e giuridici. Il ricorso deve pertanto essere rigettato con la conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione liquidate nella misura indicata in dispositivo. P.Q.M. la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in complessivi Euro 200,00, oltre Euro 600,00 a titolo di onorario ed oltre accessori come per legge. 

 

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APERTURA VARCHI - SERVITU'

Casi di aperture varchi :

- L’apertura di un varco nel muro perimetrale per esigenze del singolo condomino che mette in comunicazione l’appartamento con altra unità immobiliare attigua ricompresa in un diverso edificio condominiale determina la creazione di una servitù a carico di fondazioni e struttura del fabbricato.
Cass. 6.02.2009 n. 3035, Cass. 19.04.2006 n. 9036

- Sono inammissibili le aperture praticate nei muri condominiali per far comnicare le aree condominiali con un locale di proprietà esclusiva. Nel caso di specie aprire dei varchi per uscita di sicurezza per locale da adibire a discoteca. Cass. 22.03.2001 n.4135.

Maggioranze richieste:
Per costituzione di servitù a carico di tutto il condominio: Totalità dei condomini. Art. 1108 c.c. 3° comma – Cass. 24.02.06, n.4258

USUFRUTTO - Spese sostenute dall'usufruttuario

L'usufruttuario di natura vitalizia, essendo titolare di un diritto reale temporaneo, non può pretendere dal nudo proprietario il rimborso delle spese sostenute per eseguire in detto immobile riparazioni straordinarie. Eventualmente, con la morte dell'usufruttuario, gli aventi causa saranno legittimati ad ottenere il rimborso delle spese ex 1006 cod. civ.

Trib. Roma, sez. V, 31.05.10, n.12356

Il caso

L'usufruttuario di un appartamento dinnanzi al rifiuto del nudo proprietario di eseguire una serie di riparazioni straordinarie (sostitzione radiatori, rifacmento dei celetti in legno, adeguamento impianto elettrico), in ragione dell'urgenza di detti lavori provvede lui stesso ad eseguirli. Successivamente adisce il competente tribunale per ottenenere coattivamente la restituzione di quanto sborsato oltre la condanna di controparte ai danni ex art. 2043 cod. civ.

Il tribunale dopo aver qualificato detti lavori nell'alveo delle riparazioni straordinarie, ha tuttavia respinto la pretesa attorea, quanto alla prima richiesta, per difetto di presupposti di legge ex art. 1006 cod. civ., mentre la seconda per insussistenza di un danno risarcibile.

I lavori eseguiti vengono inquadrati nell'ambito dell'art. 1105 cod. civ. in quanto devesi stimare tale ogni opera che comporta la sostituzione di entità preesistenti, ma ormai inefficienti con altre pienamente efficienti.

Nella divisione degli oneri si spesa fra nudo proprietario e usufruttuario non è dirimente la distinzione tra "manutenzione" e "riparazione" bensì la qualità di "straordinaria" e "ordinaria" dell'opera o dell'attività da compiere, attenendo la prima alla prevenzione o eliminazione di deterioramenti del bene immobile, attenendo la seconda alla mera conservazione del bene.

Gli artt. 1005 e 1006 cod. civ. ispirandosi al criterio che le opere di riparazione straordinaria giovano anche all'usufruttuario, in quanto la conservazione del bene contribuisce alla produzione del reddito, dispongono tassativamente che qualora le spese per tali opere siano state sostenute dall'usufruttuario queste devono essere ripetute solo al fine dell'usufrutto.

Quindi in concreto soo gli aventi causa dell'usufruttuario, dopo la morte del medesimo sono legittimati a richiedere al fu nudo proprietario il rimborso delle spese a suo tempo sostenute dal proprio dante causa.

OBBLIGAZIONI DEL LOCATORE - INFILTRAZIONI D'ACQUA IN APPARTAMENTO FACENTE PARTE UN CONDOMINIO

Nel caso in cui nell'mmobile locato la utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dell'edificio, sussite l'obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto.

Cass., sent.III, 28.06.2010, n. 15372

Il Caso

Il conduttore aveva chiesto la condanna del locatore al risarcimento dei danni per il fatto che locali oggetto del contratto di locazione erano divenuti inagibili per infiltrazioni di acqua. I giudici di merito avevano rigettatola domanda.

La Corte di Cass. ha accolto il ricorso ribadendo il principio secondo il quale durante il rapporto di locazione il locatore non può considerarsi dispensato dall'obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata sia per la parte dell'immobile di sua esclusiva proprietà sia per le parti comuni dell'edificio, nella specie il tetto, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico di riparazione e manutenzione dell'immobile locato, indicando come precedente la sent. cass. 8.09.78, n. 3933.

Obbligazioni del locatore e rinunce del conduttore

Allorquando il conduttore, all'atto della stipula del contratto di locazione, non abbia denunciato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone nè il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, nè avvalersi dell'eccezione di cui all'art.1460 cod.civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso.

cass., sez. III, 6.08.2010, n. 18337

Il Caso

Il conduttore aveva convenuto in giudizio il locatore, chiedendo la riduzione ex art. 1578 cod.civ. del canone dell'affitto dell'azienda alberghiera in conseguenza della sopravvenuta impossibilità, a seguito di ordinanza del sindaco, di adibire all'attività alberghiera quattro camere per no conformità dell'altezza dei locali agli standards stabiliti, ed il risarcimento del danno. I giudici di merito avevano ritenuto infodata la domanda.

LEGITTIMAZIONE PASSIVA DELL'AMMINISTRATORE

L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art.1131, commi 2 e 3 cod. civ., può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione dell'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione.

Corte di Cass.,sez. Unite, 6.08.2010, n. 18331

A PROPOSITO DI LOCAZIONI

CONVENZIONE NAZIONALE

(in base agli artt. 4 e 4 bis, della legge 9 dicembre, n. 431)

Accordo tra Sindacati degli Inquilini

SUNIA, SICET, UNIAT, Unione Inquilini, Ania, Feder.Casae il COORDINAMENTO PROPRIETARI IMMOBILIARIANPE-Federproprietà, ASPPI, CONFAPPI, UPPI

 

Criteri generali per la realizzazione degli Accordi da definire in sede locale per la stipula dei

CONTRATTI DI LOCAZIONE AGEVOLATI

ai sensi dell’

art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell’art. 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge

1( Criteri generali per la determinazione dei canoni dei contratti di locazione agevolati nella contrattazione territoriale)

Gli Accordi territoriali, in conformità alle finalità indicate all’

 

articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione, all’interno delle quali - secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare - è concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti.
A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o in forma associata, ovvero, in mancanza di tempestiva convocazione, di propria iniziativa, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, al fine della realizzazione degli Accordi di cui al comma 1, individuano, avendo acquisito informazioni concernenti le delimitazioni - ove effettuate - delle microzone censuarie, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per:
valori di mercato;
dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, etc.);
tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi catastali. All’interno delle aree omogenee individuate ai sensi del presente comma, possono essere evidenziate zone di particolare pregio o di particolare degrado.
Per ogni area ed eventuale zona, gli Accordi territoriali, con riferimento agli stessi criteri di individuazione delle aree omogenee, devono prevedere un valore minimo ed un valore massimo del canone.
Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite - a loro richiesta - dalle rispettive organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative, tengono conto dei seguenti elementi:
tipologia dell’alloggio;
stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, etc.);
presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, etc.);
dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d’aria, etc.);
eventuale dotazione di mobilio.
Per le compagnie assicurative, gli istituti di credito, gli enti privatizzati, le Casse, le Fondazioni, i soggetti detentori di patrimonio immobiliare – anche se ubicato in modo diffuso e frazionato sul territorio nazionale – e per quelle proprietà che saranno individuate negli accordi territoriali per il singolo comune, i canoni sono definiti – all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti, per le aree omogenee e le eventuali zone come sopra individuate, dalle contrattazioni territoriali – in base ad appositi Accordi integrativi fra la proprietà interessata e le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie della Convenzione nazionale e/o degli Accordi territoriali relativi. Tali Accordi integrativi possono prevedere speciali condizioni per sovvenire esigenze di particolari categorie di conduttori.
Per gli enti previdenziali pubblici, si procede con Accordi integrativi territoriali stipulati fra i soggetti e con le modalità di cui sopra, tenuta presente la vigente normativa; i canoni relativi a tale comparto, sono determinati in base alle aree omogenee ed alle eventuali zone, nonché agli elementi individuati negli Accordi territoriali.
Con uguali modalità è possibile procedere alla stipula di Accordi integrativi ai quali partecipino imprese o associazioni di imprese di datori di lavoro, in relazione alla locazione di alloggi destinati al soddisfacimento di esigenze abitative di lavoratori non residenti e di immigrati comunitari o extracomunitari. I contratti, che saranno stipulati con i diretti fruitori, saranno regolati dall’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Gli Accordi territoriali possono stabilire durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge prevedendo, in tal caso, le relative misure di aumento dei valori (minimo e massimo) delle fasce di oscillazione dei canoni definiti per aree omogenee.
Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà di cui ai commi 5 e 6 del presente articolo (allegato sub A) e per le proprietà individuali (allegato sub B).
Le disposizioni dei precedenti commi si applicano agli Accordi territoriali sia dei comuni di cui all’articolo 1 del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, che degli altri comuni.
I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando i tipi di contratto di cui al precedente comma 9.
Le parti contrattuali possono essere assistite dalle rispettive organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative.

2 (Criteri per la definizione dei canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi)

I contratti di locazione di natura transitoria di cui all’

 

art. 5, comma 1, della legge del 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie da individuarsi nella contrattazione territoriale – che dovrà dare particolare rilevanza alle esigenze della mobilità lavorativa – tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e degli inquilini maggiormente rappresentative.
Per le proprietà di cui all’art. 1 commi 5 e 6 si procede, nelle località di cui al successivo comma 4, a mezzo di Accordi integrativi territoriali, stipulati fra i soggetti e con le modalità di cui ai contratti agevolati.
Sono approvati i tipi di contratto per le proprietà di cui ai commi 5 e 6 dell’articolo 1 (allegato sub C) e per le proprietà individuali (allegato sub D).Detti contratti prevedono una specifica clausola che individua l’esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà, la durata del contratto e’ ricondotta a quella prevista all’articolo 2, comma 1, della legge 431/98.L’esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.
I canoni di locazione dei contratti transitori nelle undici aree metropolitane (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania), nei comuni con esse confinanti e nei comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le zone omogenee, come individuati al punto 1.In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni di cui all’articolo 4, comma 3, legge 431/98.Negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in Euro/mq utile o, eventualmente, secondo gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie.
I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando i tipi di contratto di cui al precedente comma 3.
Le parti contrattuali possono essere assistite dalle rispettive organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative.

3 (Criteri per la definizione dei canoni dei contratti di locazione per gli studenti universitari e durata degli stessi)

Nei comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, nonché nei comuni limitrofi, gli accordi territoriali devono prevedere particolari contratti tipo per soddisfare le esigenze degli studenti universitari fuori sede.Questa tipologia contrattuale potrà essere utilizzata esclusivamente qualora l’inquilino sia iscritto ad un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (da specificare nel contratto).I contratti ricadenti in questa fattispecie hanno durata da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore) e possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio.

I canoni di locazione, di questa tipologia contrattuale, sono definiti in accordi locali sulla base delle fasce di oscillazione per aree omogenee stabilite negli accordi territoriali di cui (al punto 1).Negli stessi accordi locali si individuano le relative misure di aumento o di diminuzione degli intervalli di oscillazione in relazione alla durata contrattuale.Per ogni singolo contratto si può inoltre, tenere conto:

della presenza del mobilio;

di particolari clausole;

delle eventuali modalità di rilascio.

Negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in Euro/mq utile o, eventualmente, secondo gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie.

Per le proprietà di cui all’art. commi 5 e 6 si procede a mezzo di Accordi integrativi territoriali, stipulati fra i soggetti e con le modalità di cui ai contratti agevolati.

Sono approvati tipi di contratto per le proprietà di cui all’art: 1, commi 5 e 6, (allegato sub E) e per le proprietà individuali (allegato sub F).

I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando i tipi di contratto di cui al precedente comma 5.

Le parti contrattuali possono essere assistite dalle rispettive organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative.

4 (Tabella oneri accessori)

Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3 è adottata la Tabella oneri accessori (allegato sub G).

5 (Agevolazioni fiscali)

Ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati nei comuni di cui all’articolo 1 del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, stipulati o rinnovati ai sensi delle disposizioni dell’

 

articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, a seguito di Accordo definito in sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate dal presente decreto, nonché ai contratti di cui agli articoli 1, comma 3, e 5, comma 2, della medesima legge n. 431 del 1998, si applica la disciplina fiscale di cui ai seguenti commi.
Il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dell’articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, è ulteriormente ridotto del 30 per cento, a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui s’intende usufruire della agevolazione, siano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, nonché l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta comunale sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso.
In sede di prima applicazione del decreto e fino all’eventuale aggiornamento periodico eseguito ai sensi dell’articolo 8, comma 4, della citata legge n. 431 del 1998, la base imponibile per la determinazione dell’imposta di registro è assunta nella misura del 70 per cento del corrispettivo annuo pattuito.
In relazione a quanto stabilito dall’art. 10 della citata legge 431 del 1998 e dall’art. 13-ter del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986 n. 917, ai conduttori titolari dei contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ad uso principale degli stessi, stipulati o rinnovati a norma dell’art. 2, commi 3 e 4 e dell’art. 4 commi 2 e 3, della citata legge n. 431 del 1998, spetta una detrazione rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, nei seguenti importi:
Euro 495,80, se il reddito complessivo non supera Euro 15.493,71;
Euro 247,90, se il reddito complessivo non supera Euro 30.987,41.

6 (Commissioni di conciliazione)

Per tutti i contratti di cui al decreto, è prevista la costituzione di commissioni di conciliazione ai fini e con le modalità di cui agli allegati tipi di contratti.

7 (Decorrenza dell’obbligatorietà dei tipi di contratto)

1. L’adozione dei tipi di contratto allegati diviene obbligatoria, nelle zone agli stessi interessate, a far tempo dalla definizione dei relativi Accordi territoriali da parte delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Sino alle definizioni predette, i contratti vengono stipulati sulla base degli Accordi territoriali e integrativi previgenti.

Roma, 6 settembre 2002

Fonte: SICET - Sindacato Inquilini CAsa e Territorio