lunedì 1 novembre 2010

USUFRUTTO - Spese sostenute dall'usufruttuario

L'usufruttuario di natura vitalizia, essendo titolare di un diritto reale temporaneo, non può pretendere dal nudo proprietario il rimborso delle spese sostenute per eseguire in detto immobile riparazioni straordinarie. Eventualmente, con la morte dell'usufruttuario, gli aventi causa saranno legittimati ad ottenere il rimborso delle spese ex 1006 cod. civ.

Trib. Roma, sez. V, 31.05.10, n.12356

Il caso
L'usufruttuario di un appartamento dinnanzi al rifiuto del nudo proprietario di eseguire una serie di riparazioni straordinarie (sostitzione radiatori, rifacmento dei celetti in legno, adeguamento impianto elettrico), in ragione dell'urgenza di detti lavori provvede lui stesso ad eseguirli. Successivamente adisce il competente tribunale per ottenenere coattivamente la restituzione di quanto sborsato oltre la condanna di controparte ai danni ex art. 2043 cod. civ.
Il tribunale dopo aver qualificato detti lavori nell'alveo delle riparazioni straordinarie, ha tuttavia respinto la pretesa attorea, quanto alla prima richiesta, per difetto di presupposti di legge ex art. 1006 cod. civ., mentre la seconda per insussistenza di un danno risarcibile.
I lavori eseguiti vengono inquadrati nell'ambito dell'art. 1105 cod. civ. in quanto devesi stimare tale ogni opera che comporta la sostituzione di entità preesistenti, ma ormai inefficienti con altre pienamente efficienti.

Nella divisione degli oneri si spesa fra nudo proprietario e usufruttuario non è dirimente la distinzione tra "manutenzione" e "riparazione" bensì la qualità di "straordinaria" e "ordinaria" dell'opera o dell'attività da compiere, attenendo la prima alla prevenzione o eliminazione di deterioramenti del bene immobile, attenendo la seconda alla mera conservazione del bene.

Gli artt. 1005 e 1006 cod. civ. ispirandosi al criterio che le opere di riparazione straordinaria giovano anche all'usufruttuario, in quanto la conservazione del bene contribuisce alla produzione del reddito, dispongono tassativamente che qualora le spese per tali opere siano state sostenute dall'usufruttuario queste devono essere ripetute solo al fine dell'usufrutto.
Quindi in concreto soo gli aventi causa dell'usufruttuario, dopo la morte del medesimo sono legittimati a richiedere al fu nudo proprietario il rimborso delle spese a suo tempo sostenute dal proprio dante causa.

OBBLIGAZIONI DEL LOCATORE - INFILTRAZIONI D'ACQUA IN APPARTAMENTO FACENTE PARTE UN CONDOMINIO

Nel caso in cui nell'mmobile locato la utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dell'edificio, sussite l'obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto.
Cass., sent.III, 28.06.2010, n. 15372
Il Caso
Il conduttore aveva chiesto la condanna del locatore al risarcimento dei danni per il fatto che locali oggetto del contratto di locazione erano divenuti inagibili per infiltrazioni di acqua. I giudici di merito avevano rigettatola domanda.
La Corte di Cass. ha accolto il ricorso ribadendo il principio secondo il quale durante il rapporto di locazione il locatore non può considerarsi dispensato dall'obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata sia per la parte dell'immobile di sua esclusiva proprietà sia per le parti comuni dell'edificio, nella specie il tetto, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico di riparazione e manutenzione dell'immobile locato, indicando come precedente la sent. cass. 8.09.78, n. 3933.

Obbligazioni del locatore e rinunce del conduttore

Allorquando il conduttore, all'atto della stipula del contratto di locazione, non abbia denunciato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone nè il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, nè avvalersi dell'eccezione di cui all'art.1460 cod.civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso.

cass., sez. III, 6.08.2010, n. 18337

Il Caso

Il conduttore aveva convenuto in giudizio il locatore, chiedendo la riduzione ex art. 1578 cod.civ. del canone dell'affitto dell'azienda alberghiera in conseguenza della sopravvenuta impossibilità, a seguito di ordinanza del sindaco, di adibire all'attività alberghiera quattro camere per no conformità dell'altezza dei locali agli standards stabiliti, ed il risarcimento del danno. I giudici di merito avevano ritenuto infodata la domanda.

LEGITTIMAZIONE PASSIVA DELL'AMMINISTRATORE

L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art.1131, commi 2 e 3 cod. civ., può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione dell'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione.

Corte di Cass.,sez. Unite, 6.08.2010, n. 18331