L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO IN MEDIAZIONE

 L'AMMINISTRATORE DEL  CONDOMINIO CHIAMATO IN MEDIAZIONE DEVE OTTENERE I POTERI DI PARTECIPAZIONE ALL'ASSEMBLEA DEI CONDOMINI PRIMA DI ADERIRE ALLA MEDIAZIONE STESSA.

Lo strumento della mediazione civile può essere e si sta rivelando molto utile per la soluzione delle controversie condominiali.

Tuttavia spesso gli amministratori omettono un passagigo importante e necessario all'instaurazione del giusto confronto fra le parti che siedono al tavolo della mediazione.

Gli amministratori, infatti, spesso si presentano al primo incontro senza aver ottenuto l'espresso mandato dell'assemblea dei condomini o senza aver nemmeno notiziato i condomini dell'avvenuta chiamata in mediazione.

Le motivazioni possono essere varie quali la mancanza di tempi di convocazione rispetto alla data del primo incontro (sebbene gli organismi di mediazione sanno che la data per i condomini debba essere fissata consentendo all'amministratore di svolgere gli incombenti che ne conseguono) oppure perchè ritengono di poter discutere e risolvere la questione direttamente col chiamato ed eventualmente convocare l'assemblea per l'accettazione di una proposta già confezionata.

Quali siano le ragioni l'amministratore di condominio deve tenere a mente il disposto dell'articolo del codice civile che sotto si riporta.

Egli deve ottenere i poteri  di partecipazione alla mediazione dall'assemblea dei condomini.

A parere di chi scrive il mediatore è tenuto alla verifica preliminare del conferimento dei poteri dell'amministratore ed in carenza, rinviare l'incontro per consentire all'assemblea del condominio chiamato di essere informata ed eventualmente deliberare la partecipazione.

Art.71 quater disp.att. C.C.

1. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.
2. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
3. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
4. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
5. La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
6. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
7. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.

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avv. Rosemary Perna 

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 Leggi

La mediazione civile e commerciale. L’importanza della connotazione “commerciale” della mediazione.

Autore: Rosemary Perna 2.04.2020

NOMINA AMMINISTRATORE – MANDATO DI UN ANNO, TACITAMENTE RINNOVABILE

Vi è differenza fra NOMINA e CONFERMA amministratore

Sentenza 2-7 Ottobre 2015, Tribunale di Milano, Sez. Volontaria giurisdizione

Il nuovo art. 1129, c. 11, c.c. dispone che “ l’amministratore dura in carica per un anno tacitamente rinnovabile per un altro anno”.

La norma sembrerebbe implicare che non vi sia alcun obbligo da parte dell’amministratore proporre alla scadenza del primo anno una assemblea per discutere il rinnovo dell’amministratore, atteso che tale rinnovo possa essere tacito.

Diverso sarebbe se vi fosse una specifica richiesta da parte della compagine condominiale, nelle modalità previste dal codice civile, di porre all’OdG di una assemblea la Revoca dell’amministratore e la conseguente delibera con i quorum previsti dal codice civile.

Il Tribunale di Milano  ha esaminato il ricorso proposto da un condomino con il quale chiedeva la revoca giudiziale dell’amministratore per grave irregolarità, atteso che non avesse posto all’OdG dell’assemblea la nomina dell’amministratore e che non avesse convocato altra apposita assemblea per discutere della partecipazione al tentativo di mediazione richiesto dal medesimo ricorrente.

Il giudice meneghino ha ritenuto di rigettare la domanda in quanto ha riconosciuto il non obbligo dell’amministratore , allo scadere della prima annualità di mandato, di porre all’OdG la conferma del proprio mandato in quanto, realizzandosi la condizione di tacito rinnovo, non è necessario alcun comportamento attivo dell’assemblea.

A fronte di ciò, la convocazione dell’assemblea condominiale rimane necessaria soltanto per i casi di revoca e dimissioni dell’amministratore. 

Solo l’inserimento di tali ultimi argomenti all’ordine del giorno sembrerebbe dunque necessario, pur trovandosi quest’ultimo punto in contrasto con la disciplina ex articolo 1135 c. 1 n.1 c.c. (convocazione dell’assemblea in riferimento alla conferma dell’amministratore). A fronte di tali antinomie interpretative,

una parte della giurisprudenza è addivenuta alla distinzione tra i due concetti di conferma e nomina:

mentre la prima (conferma) infatti sottintenderebbe un rapporto continuativo, che non comporta dunque l’intervento dei condomini,la seconda (nomina) si costituisce ex novo e richiede dunque una condotta attiva da parte dell’assemblea condominiale.

Il citato orientamento giurisprudenziale, contrasta tuttavia con quello maggioritario il quale ha sempre ritenuto necessario l’intervento della maggioranza dei componenti dell’assemblea, unito alla metà del valore dell’edificio, inquadrando di fatto, la conferma dell’amministratore condominiale, come una fattispecie di nuova nomina. 

Nel caso in esame  si da adito a quella corrente giurisprudenziale minoritaria menzionata: il giudice ha infatti ritenuto sussistere un’ipotesi di conferma implicita del ruolo dell’amministratore in quanto, essendo stati raggiunti i quorum previsti dalla legge che hanno impedito la revoca, il rinnovo si intendeva automaticamente concretizzato per un altro anno.

La decisione del giudice rende dunque manifesto come, alla luce della nuova disciplina introdotta in tema di condominio, l’omesso inserimento della nomina dell’amministratore all’ordine del giorno assemblare, non è di per sé sufficiente a determinare la sua revoca. Affinché si verifichi tale ultima ipotesi è necessaria un’esplicita delibera di revoca da parte dell’assemblea. In caso contrario l’amministratore condominiale rimane in carica per un altro anno, beneficiando di un rinnovo implicito del mandato.

Immobili e Proprietà – Rivista giuridica mensile sull’amministrazione e  la gestione degli immobili (Dicembre 2015).

CONTESE CONDOMINIALI E TENTATIVO OBBLIGATORIO DI MEDIAZIONE

Mediazione in materia condominiale
Tentativo obbligatorio e concreta possibilità di risolvere una controversia più velocemente e ed in modo più economico.

La materia condominiale è oggetto di preventivo tentativo di mediazione civile obbligatorio quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Ciò in base al disposto normativo del D. Lgs 28 del 2010. La mediazione civile si è nel corso di questi sei anni ormai consolidata e gli stessi tribunali ne stando scoprendo l'utilità ai fini dello smaltimento del carico del contenzioso che si trovano a gestire.

La materia condominiale, nello specifico, riserva spesso aspetti facilmente risolvibili in ambito del così detto diritto collaborativo in quanto le contestazioni spesso si fondano su incomprensioni generate nell'ambito della compagine sociale e di una non sempre pronta ed adeguata reazione degli amministratori di condominio nella gestione delle contrapposizioni fra le esigenze dei diversi condomini.

La mediazione in tali casi consente alle parti del conflitto di incontrarsi in un ambiente estraneo, innanzi ad un soggetto terzo e neutrale, in un ambiente informale, per ripercorrere i motivi della controversia.

Affinchè la mediazione possa portare i suoi frutti occorre che i partecipanti siano disposti al genuino confronto e all'ascolto reciproco. I costi decisamente più contenuti (indennità di mediazione) rispetto a quelli processuali certamente rappresentano un ottima motivazione che conduce istante è chiamato a convergere verso una soluzione soddisfacente per entrambi.

COSA SUCCEDE IN CASO DI NECESSITÀ DI IMPUGNAZIONE DI DELIBERA CONDOMINIALE

Con riguardo all'impugnazione delle delibere assembleari è noto che il termine per ottenere l'annullamento previsto dal codice civile è di 30gg, termine entro il quale il ricorrente è tenuto ad introdurre la propria domanda al giudice competente. (1137 cc)

Tale termine, però, non deve spaventare in quanto esso viene sospeso dall'introduzione dell'istanza di mediazione.

Attenzione, il termine può intendersi sospeso nel momento in cui l'istanza di mediazione è portata a conoscenza del chiamato. Pertanto non è sufficiente chiedere all'organismo di mediazione di fissare l'apposito incontro, ma è necessario che l'organismo informi ritualmente il chiamato o, fine di sopperire ad eventuali ritardi da parte dell'organismo, procedere alla comunicazione diretta alla parte chiamata.


il comma 6 dell’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 stabilisce che, «dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale», aggiungendo che, «dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all’articolo 11 presso la segreteria dell’organismo».

Il Tribunale di Palermo, invero, ha dichiarato con sentenza n.4951 del 19.09.2015 che la domanda di annullamento della delibera è da ritenersi inammissibile per essere stata iscritta a ruolo successivamente al decorso di 30 gg oltre il termine, ritenuto dal giudice., di sospensione prodotto dalla mediazione non andata a buon fine.

Tale interpretazione ha destato non poche critiche. Non solo perchè sembrerebbe contraddire il tenore letterale della norma, ma per evidenti difficoltà pratiche che una tale brevità di tempi implica. 

Una controindicazione non di poco conto è il fatto che l'avvocato che assiste la parte istante dovrà studiare e predisporre l'atto introduttivo sin dalle prime battute della mediazione con evidente incremento di costi che potrebbero rivelarsi inutili per la parte stessa.

IL VERBALE DI ASSEMBLEA

IL VERBALE DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Art. 1136 c.c.

“Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore”

L’ Art. 1130, n.7 c.c., integrato e modificato dalla L. 220/2012 incide sull’OGGETTO DELLA VERBALIZZAZIONE, prima limitato al riporto delle sole delibere, ora integrato con l'indicazione di trascrivere “le eventuali mancate costituzioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta”.

Con Sent. Cass., n.18192/2009, si è chiarito che non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorchè non ripoti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga tra l’altro l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione nominativa dei condomini astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole e quindi verificare l’esistenza del corretto quorum deliberativo prescritto dall’art.1136 c.c.

CORREZIONE DELL'ERRORE MATERIALE

Cass., sent. n.6552/2015 (si veda commento in riv. “Immobili & Proprietà 11/2015)

La correzione di errore materiale sul verbale dopo la sua chiusura, non inficia la validità della delibera assunta, per la quale eliminato il suddetto errore (nel caso specifico di computo dei millesimi) e tenuto conto della effettiva partecipazione dei condomini presenti,  era stato raggiunto il quorum necessario.

Una volta che il verbale sia stato sottoscritto dal presidente non può più essere variato se non per l’esistenza di meri errori materiali o/e di calcolo che vanno rilevati dal solo presidente in calce al verbale stesso e nuovamente sottoscritto, conservando la leggibilità del testo originario e la chiara imputabilità agli autori della correzione medesima.