DEBITI DEL CONDOMINIO: CHI PAGA?

CONDOMINIO - OBBLIGAZIONI VERSO TERZI - RESPONSABILITA'- RIPARTIZIONE TRA I CONDOMINI
Risolvendo un contrasto di giurisprudenza rispetto alla responsabilità solidale o "pro quota" dei condomini per le obbligazioni contratte dall'amministratore nell'interesse del condominio, le S.U. hanno ritenuto legittimo, facendo propria la tesi minoritaria, il principio della parziarietà, ossia della ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote. In particolare, la Corte ha sottolineato che: l'obbligazione, ancorché comune, è divisibile trattandosi di somma di denaro; la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e l'art. 1123 c.c. non distingue il profilo esterno da quello interno; l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote.

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Corte Suprema di Cassazione - Sezioni Unite Civile
Sentenza n. 9148/2008 - deposito del 08 aprile 2008
Svolgimento del processo
Con decreto 24 marzo 1884, il Presidente del Tribunale di Bologna ingiunse al Condominio di via
… omissis …, Bologna, ed ai condomini Anna, Adriana e Alfredo R. , Ugo C., Giampaolo B.,
Donata M., Adriana T. ed alla società I. s.r.l. di pagare alla E. s.r.l. L. 66.800.276, quale residuo del
corrispettivo per i lavori eseguiti nell'edificio condominiale. Proposero opposizione con distinti atti di
citazione Anna e Adriana R. , le quali dedussero l'inammissibilità della duplice condanna emessa
sia a carico del condominio, sia nei loro confronti in via solidale, posto che avevano adempiuto pro
quota alle obbligazioni assunte nei confronti della società E. ; Alfredo R. asserì di aver acquistato il
solo diritto di usufrutto di una unità immobiliare in data 2 giugno 1993, quando i lavori commessi
alla società E. erano stati già ultimati, in ogni caso, trattandosi di spese riguardanti opere di
manutenzione straordinaria, esse erano a carico del nudo proprietario.
Riuniti i giudizi e chiamati in causa il Condominio, i condomini Innocenzo Q., Tranquilla B.e la
società I. s.r.l., i quali chiesero il rigetto della domanda proposta con il ricorso per ingiunzione, con
sentenza 28 aprile 2000 il Tribunale di Bologna revocò il decreto; con sentenza 19 febbraio 2003,
la Corte d'Appello di Bologna respinse l'impugnazione proposta dalla società E. .
Ha proposto ricorso per cassazione con sei motivi la società E. ; hanno resistito con controricorso
Anna, Adriana e Alfredo R. . Non ha svolto attività difensiva l'intimato Condominio via … omissis
…, in persona dell'amministratore in carica.
La Seconda Sezione civile, con ordinanza 7 febbraio 2007, n. 2621, ha rimesso gli atti al Primo
Presidente, avendo ritenuto la sussistenza di un contrasto all'interno della sezione, posto che per
un primo indirizzo (maggioritario) la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte
dal condominio verso terzi avrebbe natura solidale, mentre per un secondo orientamento,
decisamente minoritario, avrebbe vigore il principio della parziarietà, ovverosia dalla ripartizione tra
i condomini delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio in proporzione alle rispettive
quote.
Per la risoluzione del contrasto la causa viene alle Sezioni Unite civili.
Motivi della decisione
La società ricorrente lamenta:
1.1 con il primo motivo, violazione e falsa applicazione degli artt. 1115 e 1139 cod. civ., in relazione
all'art. 360 n. 3, cod. proc. civ. La giurisprudenza dominante, anche successivamente all'isolata
sentenza n. 8530 del 1996, che aveva affermato la parziarietà, ha sempre sostenuto e continua a
sostenere la natura solidale delle obbligazioni dei condomini;
1.2 con il secondo motivo, falsa applicazione degli artt. 1004 e 1005 cod. civ., ai senso dell'art. 360
n. 3 cod. proc. civ., posto che la ripartizione delle spese fra nudo proprietario usufruttuario operano
nei rapporti interni e non sono opponibili al terzo creditore;
1.3 con il terzo motivo, violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc.
civ., poiché la sentenza di primo grado aveva posto a fondamento della decisione ragioni diverse
da quelle dedotte nell'opposizione al decreto ingiuntivo;
1.4 con il quarto motivo, omessa compensazione delle spese processuali con riferimento ad
Alfredo R. ;
Con il quinto motivo, violazione dell'art. 91 cod. proc. civ., ai sensi degli artt. 360 nn. 3 e 5 cod.
proc. civ., non sussistendo soccombenza nei confronti del Condominio, che era stato chiamato in
giudizio da Alfredo R. ;
Con il sesto motivo, violazione dell'art. 63 disp. att., in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ., non
aveva tenuto conto dell'orientamento della Suprema Corte, secondo cui l'acquirente di una unità
immobiliare doveva essere tenuto alle spese solidalmente al suo dante causa.
2.1 La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia,
riguarda la natura delle obbligazioni dei condomini.
Secondo l'orientamento maggioritario della giurisprudenza, la responsabilità dei singoli partecipanti
per le obbligazioni assunte dal "condominio" verso i terzi ha natura solidale, avuto riguardo al
principio generale stabilito dall'art. 1294 cod. civ. per l'ipotesi in cui più soggetti siano obbligati per
la medesima prestazione: principio non derogato dall'art. 1123 cod. civ., che si limita a ripartire gli
oneri all'interno del condominio (Cass., Sez. II, 5 aprile 1982, n. 2085; Cass., Sez. II, 17 aprile
1993, n. 4558; Cass., Sez. II, 30 luglio 2004, n. 14593; Cass., Sez. II, 31 agosto 2005, n. 17563).
Per l'indirizzo decisamente minoritario, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio dalla
parziarietà: in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano le obbligazioni
assunte nell'interesse del "condominio", relativamente alle spese per la conservazione e per il
godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per
le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate
da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie,
secondo cui al pagamento dei debiti ereditali i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote e
l'obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote
ereditarie (Cass., Sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530).
2.2 Per determinare i principi di diritto, che regolano le obbligazioni (contrattuali) unitarie le quali
vincolano la pluralità di soggetti passivi - i condomini - occorre muovere dal fondamento della
solidarietà.
L'assunto è che la solidarietà passiva scaturisca dalla contestuale presenza di diversi requisiti, in
difetto dei quali - e di una precisa disposizione di legge - il criterio non si applica, non essendo
sufficiente la comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l'identica causa dell'obbligazione;
che nessuna specifica disposizione contempli la solidarietà tra i condomini, cui osta la parziarietà
intrinseca della prestazione; che la solidarietà non possa ricondursi alla asserita unitarietà del
gruppo, in quanto il condominio non raffigura un "ente di gestione", ma una organizzazione
pluralistica e l'amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del
mandato conferito secondo le quote di ciascuno. La disposizione dell'art. 1292 cod. civ. - è noto - si
limita a descrivere il fenomeno e le sue conseguenze. Invero, sotto la rubrica "nozione della
solidarietà", definisce l'obbligazione in solido quella in cui "più debitori sono obbligati tutti per la
medesima prestazione" e aggiunge che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la
totalità (con liberazione degli altri). L'art. 1294 cod. civ. stabilisce che "i condebitori sono tenuti in
solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente". Nessuna delle norme, tuttavia, precisa
la ratio della solidarietà, ovverosia ne chiarisce il fondamento (che risulta necessario, quanto
meno, per risolvere i casi dubbi).
Stando all'interpretazione più accreditata, le obbligazioni solidali, indivisibili e parziarie raffigurano
le risposte dell'ordinamento ai problemi derivanti dalla presenza di più debitori (o creditori), dalla
unicità della causa dell'obbligazione (eadem causa obbligandi) e dalla unicità della prestazione
(eadem res debita).
Mentre dalla pluralità dei debitori e dalla unicità della causa dell'obbligazione scaturiscono
questioni che, nella specie, non rilevano, la categoria dell'idem debitum propone problemi tecnici
considerevoli: in particolare, la unicità della prestazione che, per natura, è suscettibile di divisione,
e la individuazione del vincolo della solidarietà rispetto alla prestazione la quale, nel suo sostrato di
fatto, è naturalisticamente parziaria.
Semplificando categorie complesse ed assai elaborate, l'indivisibilità consiste nel modo di essere
della prestazione: nel suo elemento oggettivo, specie laddove la insussistenza naturalistica della
indivisibilità non è accompagnata dall'obbligo specifico imposto per legge a ciascun debitore di
adempiere per l'intero. Quando la prestazione per natura non è indivisibile, la solidarietà dipende
dalle norme e dai principi. La solidarietà raffigura un particolare atteggiamento nei rapporti esterni
di una obbligazione intrinsecamente parziaria quando la legge privilegia la comunanza della
prestazione. Altrimenti, la struttura parziaria dell'obbligazione ha il sopravvento e insorge una
pluralità di obbligazioni tra loro connesse.
È pur vero che la solidarietà raffigura un principio riguardante i condebitori in genere. Ma il
principio generale è valido laddove, in concreto, sussistono tutti i presupposti previsti dalla legge
per la attuazione congiunta del condebito. Sicuramente, quando la prestazione comune a ciascuno
dei debitori è, allo stesso tempo, indivisibile. Se invece l'obbligazione è divisibile, salvo che dalla
legge (espressamente) sia considerata solidale, il principio della solidarietà (passiva) va
contemperato con quello della divisibilità stabilito dall'art. 1314 cod. civ., secondo cui se più sono i
debitori ed è la stessa la causa dell'obbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il
debito che per la sua parte. Poiché la solidarietà, spesso, viene ad essere la configurazione ex
lege, nei rapporti esterni, di una obbligazione intrinsecamente parziaria, in difetto di configurazione
normativa dell'obbligazione come solidale e, contemporaneamente, in presenza di una
obbligazione comune, ma naturalisticamente, divisibile viene meno uno dei requisiti della
solidarietà e la struttura parziaria dell’obbligazione prevale.
Del resto, la solidarietà viene meno ogni qual volta la fonte dell'obbligazione comune è
intimamente collegata con la titolarità delle res. Le disposizioni di cui agli artt. 752, 754 e 1295 cod.
civ. - che prevedono la parziarietà delle obbligazioni dei coeredi e la sostituzione, per effetto
dell'apertura della successione, di una obbligazione nata unitaria con una pluralità di obbligazioni
parziarie - esprimono il criterio di ordine generale del collegamento tra le obbligazioni e le res. Per
la verità, si tratta di obbligazioni immediatamente connesse con l'attribuzione ereditaria dei beni: di
obbligazioni ricondotte alla titolarità dei beni eredi tari in ragione dell'appartenenza della quota.
Ciascun erede risponde soltanto della sua quota, in quanto è titolare di una quota di beni eredi tari.
Più in generale, laddove si riscontra lo stesso vincolo tra l'obbligazione e la quota e nella struttura
dell'obbligazione, originata dalla medesima causa per una pluralità di obbligati, non sussiste il
carattere della indivisibilità della prestazione, è ragionevole inferire che rispetto alla solidarietà non
contemplata (espressamente) prevalga la struttura parziaria del vincolo.
2.3 Le direttive ermeneutiche esposte valgono per le obbligazioni facenti capo, ai gruppi
organizzati, ma non personificati. Per ciò che concerne la struttura delle obbligazioni assunte nel
cosiddetto interesse del "condominio" - in realtà, ascritte ai singoli condomini - si riscontrano
certamente la pluralità dei debitori (i condomini) e la eadem causa obbligandi, la unicità della
causa: il contratto da cui l'obbligazione ha origine. È discutibile, invece, la unicità della prestazione
(idem debitum) che certamente è unica ed indivisibile per il creditore, il quale effettua una
prestazione nell'interesse e in favore di tutti condomini (il rifacimento della facciata,
l'impermeabilizzazione del tetto, la fornitura del carburante per il riscaldamento etc.).
L'obbligazione dei condomini (condebitori), invece, consistendo in una somma di danaro, raffigura
una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile.
Orbene, nessuna norma di legge espressamente dispone che il criterio della solidarietà si applichi
alle obbligazioni dei condomini. Non certo l'art. 1115 comma 1 cod. civ. Sotto la rubrica
"obbligazioni solidali dei partecipanti", la norma stabilisce che ciascun partecipante può esigere
che siano estinte le obbligazioni contratte in solido per la cosa comune e che la somma per
estinguerle sia ricavata dal prezzo di vendita della stessa cosa. La disposizione, in quanto si
riferisce alle obbligazioni contratte in solido dai comunisti per la cosa comune, ha valore
meramente descrittivo, non prescrittivo: non stabilisce che le obbligazioni debbano essere
contratte in solido, ma regola le obbligazioni che, concretamente, sono contratte in solido. A parte
ciò, la disposizione non riguarda il condominio negli edifici e non si applica al condominio, in
quanto regola l'ipotesi di vendita della cosa comune. La disposizione, infatti, contempla la cosa
comune soggetta a divisione e non le cose, gli impianti ed i servizi comuni del fabbricato, i quali
sono contrassegnati dalla normale indivisibilità ai sensi dell'art. 1119 cod. civ. e, comunque, dalla
assoluta inespropriabilità.
D'altra parte, nelle obbligazioni dei condomini la parziarietà si riconduce all'art. 1123 cod. civ.,
interpretato valorizzando la relazione tra la titolarità della obbligazione e la quella della cosa. Si
tratta di obbligazioni propter rem, che nascono come conseguenza dell'appartenenza in comune,
in ragione della quota, delle cose, degli impianti e dei servizi e, solo in ragione della quota, a
norma dell'art. 1123 cit., i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per le parti comuni. Per la
verità, la mera valenza interna del criterio di ripartizione raffigura un espediente elegante, ma privo
di riscontro nei dati formali.
Se l'argomento che la ripartizione delle spese regolata dall'art. 1123 comma 1 cod. civ. riguardi il
mero profilo interno non persuade, non convince neppure l'asserto che il comma 2 dello stesso art.
1223 - concernente la ripartizione delle spese per l'uso delle parti comuni destinate a servire i
condomini in misura diversa, in proporzione all'uso che ciascuno può fame - renda impossibile
l'attuazione parziaria all'esterno: con la conseguenza che, quanto all'attuazione, tutte le spese
disciplinate dall'art. 1223 cit. devono essere regolate allo stesso modo. Entrambe le ipotesi hanno
in comune il collegamento con la res. Il primo comma riguarda le spese per la conservazione delle
cose comuni, rispetto alle quali l'inerenza ai beni è immediata; il secondo comma concerne le
spese per l'uso, in cui sussiste comunque il collegamento con le cose: l'obbligazione, ancorché
influenzata nel quantum dalla misura dell'uso diverso, non prescinde dalla contitolarità delle parti
comuni, che ne costituisce il fondamento. In ultima analisi, configurandosi entrambe le obbligazioni
come obligationes propter rem, in quanto connesse con la titolarità del diritto reale sulle parti
comuni, ed essendo queste obbligazioni comuni naturalisticamente divisibili ex parte debitoris, il
vincolo solidale risulta inapplicabile e prevale la struttura intrinsecamente parziaria delle
obbligazioni. D'altra parte, per la loro ripartizione in pratica si può sempre fare riferimento alle
diverse tabelle millesimali relative alla proprietà ed alla misura dell'uso.
2.5 Né la solidarietà può ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo dei condomini. Dalla
giurisprudenza, il condominio si definisce come "ente di gestione", per dare conto del fatto che la
legittimazione dell'amministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agire
in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni; di avvalersi autonomamente dei mezzi di
impugnazione; di intervenire nei giudizi intrapresi dall'amministratore, ecc.. Ma la figura dell'ente,
ancorché di mera gestione, suppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano
surrogati dai partecipanti. D'altra parte, gli enti di gestione in senso tecnico raffigurano una
categoria definita ancorché non unitaria, ai quali dalle leggi sono assegnati compiti e responsabilità
differenti e la disciplina eterogenea si adegua alle disparate finalità perseguite (art. 3 legge 22
dicembre 1956, n. 1589). Gli enti di gestione operano in concreto attraverso le società per azioni di
diritto comune, delle quali detengono le partecipazioni azionarie e che organizzano nei modi più
opportuni: in attuazione delle direttive governative, razionalizzano le attività controllate, coordinano
i programmi e assicurano l'assistenza finanziaria mediante i fondi di dotazione. Per la struttura, gli
enti di gestione si contrassegnano in ragione della soggettività (personalità giuridica pubblica) e
dell'autonomia patrimoniale (la titolarità delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione).
Orbene, nonostante l'opinabile rassomiglianza della funzione - il fatto che l'amministratore e
l'assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni
appartengono - le ragguardevoli diversità della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto e
acritico riferimento dell'ente di gestione al condominio negli edifici. Il condominio, infatti, non è
titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli
impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono
ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le
obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un
ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti. Secondo la giurisprudenza consolidata, poi,
l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con
rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei
condomini, delle disposizioni sul mandato.
Orbene, la rappresentanza, non soltanto processuale, dell'amministratore del condominio è
circoscritta alle attribuzioni - ai compiti ed ai poteri - stabilite dall'art. 1130 cod. civ.. In giudizio
l'amministratore rappresenta i singoli condomini, i quali sono parti in causa nei limiti della loro
quota (art. 1118 e 1123 cod. civ.). L'amministratore agisce in giudizio per la tutela dei diritti di
ciascuno dei condomini, nei limiti della loro quota, e solo in questa misura ognuno dei condomini
rappresentati deve rispondere delle conseguenze negative. Del resto, l'amministratore non ha
certo il potere di impegnare i condomini al di là del diritto, che ciascuno di essi ha nella comunione,
in virtù della legge, degli atti d'acquisto e delle convenzioni. In proporzione a tale diritto ogni
partecipante concorre alla nomina dell'amministratore e in proporzione a tale diritto deve ritenersi
che gli conferisca la rappresentanza in giudizio. Basti pensare che, nel caso in cui l'amministratore
agisca o sia convenuto in giudizio per la tutela di un diritto, il quale fa capo solo a determinati
condomini, soltanto i condomini interessati partecipano al giudizio ed essi soltanto rispondono
delle conseguenze della lite.
Pertanto, l'amministratore - in quanto non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti dei
suoi poteri, che non contemplano la modifica dei criteri di imputazione e di ripartizione delle spese
stabiliti dall'art. 1123 c.c. - non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti della rispettiva
quota.
2.5 Riepilogando, ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non
soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della
indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una
espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato
che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma
di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e
che l'art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si
inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il
difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità
individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i
singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò
premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal
criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni
assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e
per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune
e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono
regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni
ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle
loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione
alle quote ereditarie.
2.6 Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini
rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei
rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei
condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli,
secondo la quota di ciascuno. Per concludere, la soluzione, prescelta secondo i rigorosi principi di
diritto che regolano le obbligazioni contrattuali comuni con pluralità di soggetti passivi, appare
adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del
condominio negli edifici. Per la verità, la solidarietà avvantaggerebbe il creditore il quale,
contrattando con l'amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può
cautelarsi in vari modi; ma appare preferibile il criterio della parziarietà, che non costringe i debitori
ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente
dal creditore. Allo stesso tempo, non si riscontrano ragioni di opportunità per posticipare la
ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momento
dell'adempimento.
Respinto il motivo principale, non merita accoglimento nessuno degli altri motivi di ricorso. Non il
secondo ed il sesto. Stando alle disposizioni sul condominio (art. 67 disp. att., del resto in
conformità con quanto stabilito per le spese gravanti sull'usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ.),
fanno carico all'usufruttuario le spese attinenti all'ordinaria amministrazione ed al semplice
godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre le innovazioni, le ricostruzioni e le spese di
manutenzione straordinaria competono al proprietario: ma le spese fanno capo all'usufruttuario
limitatamente al tempo in cui egli è titolare del diritto reale su cosa altrui. Correttamente, perciò, la
Corte d'Appello non ha considerato responsabile Alfredo R. , in quanto l'usufrutto da lui era stato
acquistato in epoca successiva alla data, in cui l'esecuzione dei lavori era stata commissionata ed
eseguita. Non il terzo motivo, posto che il giudice del merito ha preso in esame la questione di
diritto inerente alla la controversia e ritenuta indispensabile per la decisione. Non il quarto ed il
quinto motivo, in quanto la decisione sulle spese processuali è rimessa al giudice del merito, con il
solo limite di non condannare la parte interamente vittoriosa.
Avuto riguardo alla difficoltà della materia ed al contrasto esistente in giurisprudenza, si ravvisano i
giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese processuali.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese

Commento

Nota alla sentenza
Cass. Sez. Un. Civili 9148/2008
(Obbligazioni contratte dai singoli condomini nell’interesse comune).
(Avv. Paolo Brocchi)
La sentenza in questione innova profondamente il diritto sostanziale condominiale. In effetti, uno
dei principi più rilevanti espressi, sino ad oggi, dall'insegnamento giurisprudenziale del Supremo
Collegio, era rappresentato dalla c.d. solidarietà passiva illimitata propter rem dei singoli condomini
avuto riguardo alle obbligazioni contratte nell'interesse della comunione. In effetti, così, se
l'amministratore, richiamato il disposto di cui all'art. 1130, co. 1, nn. 3 e 4, avesse sottoscritto, a
titolo negoziale, contratti di somministrazione di beni e servizi in favore dell'ente di gestione,
piuttosto che contratti di appalto, giusta, in quest'ultima ipotesi, rituale delibera assembleare, in
ipotesi di inadempimento, quanto alla controprestazione sinallagmatica gravante sul condominio
(pagamento del prezzo), il terzo creditore avrebbe potuto agire, munito di un titolo giudiziale,
sottoponendo ad esecuzione forzata il bene immobile (rectius l'unità locale) di proprietà di uno
qualsivoglia dei condomini, chiamato così a rispondere dell'intero, salva l'azione di regresso. E'
intuibile che tale principio (praticamente indiscusso) era tale da garantire in modo alquanto
penetrante il diritto di credito del terzo contraente, che entrava in rapporto contrattuale con un
condominio, il quale era, rettamente, considerato non solo tra i debitori più solvibili (qualità che
oggi - comunque - non perde), ma anche tale da consentire una escussione della pretesa creditoria
secondo tempi e modalità estremamente solleciti.
Al contrario, il pronunciamento oggi in commento, di cui alla sentenza Cass. ss. uu. 8.4.2008, n.
9148 interviene ad innovare profondamente non solo il diritto condominiale, ma, più latamente,
anche gli stessi equilibri negoziali che sino ad oggi avevano interessato la meteria, con significative
ed intuibili ripercussioni anche sulla formazione del c.d. sinallagma. Il decisum é condivisibile,
coerente ed immune da vizi logici. La questione di diritto affrontata dal Supremo Collegio é chiara
ed ora incontrovertibile: la responsabilità dei condomini deve essere retta dal criterio della
parziarietà, ovvero, in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano le
obbligazioni assunte nell'interesse del condominio, relativamente alle spese per la conservazione e
per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune
e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono
regolate da criteri consimili, dice ancora il Collegio, a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c., per le
obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditari i coeredi concorrono in
proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi
in proporzione alle quote ereditarie. La parziarietà dell'obbligazione si riconduce altresì all'art. 1123
c.c., interpretato valorizzando la relazione tra la titolarità della obbligazione e quella della cosa. Si
tratta, proprio, di obbligazioni propter rem, le quali nascono come conseguenza dell'appartenenza in
comune, in ragione della quota, delle cose, degli impianti e dei servizi e, solo in ragione della quota,
a norma del medesimo art. 1123 c.c., i condomini sono tenuti e quindi sono legittimati passivi in
ordine alla contribuzione alle spese per le parti comuni. Ritenuto, conclude il Collegio, che la
solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori
e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che
in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca
parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini,
ancorché comune, é divisibile, trattandosi di somma di denaro; che la solidarietà nel condominio
non é contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 c.c. non distingue il profilo
esterno e quello interno; rilevato, infine, che, in conformità con il difetto di struttura unitaria del
condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle
obbligazioni e della relativa responsabilità, l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue
attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote; tutto ciò premesso, le obbligazioni e
la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal principio della parziarietà.
Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il
creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di
ciascuno.
In effetti é proprio quest'ultima la sintesi più limpida dell'odierno decisum. Ovvero, una pronuncia
che limita la odierna speditezza e agilità avuto riguardo alle esecuzioni poste in essere nei riguardi
del debitore condominio, ma che, innegabilmente, riequilibra in maniera molto significativa la
posizione di coloro che, condomini, per avere già, in precedenza, adempiuto pro-quota alle
obbligazioni assunte dall'ente di gestione nei riguardi del creditore, potevano vedersi esposti,
imperante il pregresso principio della illimitata solidarietà, all'iniziativa esecutiva promossa dal
creditore munito di titolo.
Il diritto condominiale é ormai da lungo tempo un diritto di matrice giurisprudenziale. La pratica
potrà presto rivelarci quanto l'odierno decisum reggerà alla prova dei fatti, nel divenire dei
quotidiani rapporti che impegnano gli operatori del settore".