martedì 5 febbraio 2008

VADEMECUM DELLA CASA, come ripartire le spese condominiali fra proprietario e conduttore

SPESE CONDOMINIALI - Promemoria della ripartizione delle fra locatore e conduttore

Acqua Locatore: - Conduttore: consumo
Acqua calda Locatore: installazione e sostituzione impianto, adeguamento a leggi e regolamenti; Conduttore: manutenzione ordinaria, rivestimento refrattario, pulizia annuale impianto e filtri, messa a riposo stagionale, lettura contatori, forza motrice, combustibile, consumo acqua, energia elettrica
Addolcimento acqua Locatore: installazione e sostituzione impianto, adeguamento a leggi e regolamenti;
Conduttore: manutenzione ordinaria, rivestimento refrattario, pulizia impianto e filtri, messa a riposo stagionale, lettura contatori, forza motrice, combustibile, consumo acqua, energia elettrica

Allarme Locatore: installazione e sostituzione impianto; Conduttore: manutenzione ordinaria

Amministrazione
Locatore: compenso amministratore, spese postali, telefoniche, bancarie, cancelleria; Conduttore: -
Antincendio Locatore: installazione e sostituzione impianto, acquisto estintori; Conduttore: manutenzione ordinaria, ricarica estintori, ispezioni e collaudi

Armadietti contatori Locatore: installazione e sostituzione; Conduttore: manutenzione ordinaria

Arredi Locatore: installazione e sostituzione; Conduttore: manutenzione ordinaria

Ascensore Locatore: installazione, manutenzione straordinaria, adeguamento a nuove disposizioni di legge, tasse annuali rinnovo licenza;
Conduttore: manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, consumi energia, forza motrice e illuminazione, ispezioni, collaudi

Assicurazione edificio Locatore: pagamento premi Conduttore: -

Autoclave Locatore: installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari (per es. pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico), imposte e tasse d'impianto;
Conduttore: manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarica pressione serbatoio, ispezioni, collaudi, lettura contatori

Campanelli Locatore: installazione e sostituzione; Conduttore: manutenzione ordinaria

Cancello Locatore: installazione e sostituzione; Conduttore: manutenzione ordinaria

Canna fumaria Locatore: installazione e sostituzione; Conduttore: manutenzione ordinaria, pulizia periodica

Cassette postali Locatore: installazione e sostituzione; Conduttore: manutenzione ordinaria

Citofoni Locatore: installazione e sostituzione; Conduttore: manutenzione ordinaria

Colonne di scarico
Locatore: installazione e sostituzione;
Conduttore: manutenzione ordinaria
Condizionamento d'aria
Locatore: installazione e sostituzione impianto, adeguamento a leggi e regolamenti;
Conduttore: manutenzione ordinaria, rivestimento refrattario, pulizia annuale impianto e filtri, messa a riposo stagionale, lettura contatori, forza motrice, combustibile, consumo acqua, energia elettrica
Energia elettrica
Locatore: -
Conduttore: consumi
Fognatura
Locatore: manutenzione straordinaria;
Conduttore: manutenzione ordinaria, disotturazione pozzetti e condotti
Giardino e aree verdi
Locatore: impianto, attrezzature, sostituzione piante;
Conduttore: manutenzione, riparazione attrezzi, sostituzione fiori
Grondaie
Locatore: sostituzione;
Conduttore: manutenzione ordinaria
Illuminazione
Locatore: installazione e sostituzione impianto;
Conduttore: manutenzione ordinaria, consumi
Lampadine
Locatore: -
Conduttore: sostituzione
Lastrici solari
Locatore: manutenzione straordinaria;
Conduttore: manutenzione ordinaria

Pareti Locatore: manutenzione straordinaria; Conduttore: manutenzione ordinaria

Piante ornamentali Locatore: installazione; Conduttore: manutenzione e sostituzione

Portierato
Locatore: 10% delle spese per compenso portiere e sostituto, compresi contributi assicurativi e previdenziali, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da CCNL; indennità sostitutiva alloggio prevista da CCNL; alloggio portiere; manutenzione ordinaria guardiola; 100% oneri relativi a manutenzione straordinaria guardiola;
Conduttore: 90% delle spese per compenso portiere e sostituto, compresi contributi assicurativi e previdenziali, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da CCNL; indennità sostitutiva alloggio prevista da CCNL; alloggio portiere; manutenzione ordinaria guardiola; 100% oneri acquisto materiali pulizie

Pozzi neri Locatore: - Conduttore: spurgo

Pulizia parti comuni
Locatore: acquisto e sostituzione apparecchiature, assunzione addetto, conferimento appalto, acquisto contenitori rifiuti;
Conduttore: compenso addetto, compresi contributi assicurativi e previdenziali, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali come da CCNL, materiali di consumo, manutenzione ordinaria apparecchiature, spese per pulizie appaltate

Ringhiere
Locatore: sostituzione Conduttore: manutenzione ordinaria

Riscaldamento
Locatore: installazione e sostituzione impianto, adeguamento a leggi e regolamenti;
Conduttore: manutenzione ordinaria, rivestimento refrattario, pulizia annuale impianto e filtri, messa a riposo stagionale, lettura contatori, forza motrice, combustibile, consumo acqua, energia elettrica

Serrature
Locatore: installazione e sostituzione;
Conduttore: manutenzione ordinaria

Sicurezza
Locatore: installazione e sostituzione impianto; Conduttore: manutenzione ordinaria

Sifoni Locatore: sostituzione; Conduttore: manutenzione ordinaria

Tassa occupazione suolo pubblico Locatore: per lavori condominiali; Conduttore: per passo carrabile

Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva Locatore: - Conduttore: relativi oneri
Tetti Locatore: manutenzione straordinaria; Conduttore: manutenzione ordinaria

Tinteggiatura parti comuni Locatore: relativi oneri Conduttore: -

12 commenti:

romeo ha detto...

E' lecito inserire in un contratto di locazione una clausola che in caso di manutenzione straoridnaria dell'edificio e dell'immobile locato addebiti a parte conduttrice la rifusione in favore del locatore degli interessi legali computati sull'esporso sostenuto dal locatore per detti lavori?

STUDIO PERNA - ORDANINI ha detto...

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono solitamente a carico del proprietario. Pertanto il conduttore non dovrebbe sostenere gli oneri da essi derivanti.
Qualora per via contrattuale si stabilisca una diversa ripartizione delle spese straordinarie, o la manutenzione straordinaria riguardi benefici ad esclusivo vantaggio del conduttore, allora quest'ultimo è tenuto al pagamento e se non rispetta le scadenze dello stesso può vedersi imputare gli interessi legali.

Anonimo ha detto...

A causa di una grave situazione di morosità nel mio condominio ho più volte chiesto la movimentazione del c/c del condominio e tutti i decreti ingiuntivi effettuati dall'amministratore, ma lui mi ha sempre negato questa documentazione in nome della privacy. E' lecito? Come mi devo comportare?
Arrabbiato

STUDIO PERNA - ORDANINI ha detto...

Il condomino moroso lo è nei confronti del condominio e quindi nei confronti di ciascun altro condomino. I condomini quindi sono i creditori e pertanto non ha senso parlare di rispetto della privacy del proprio debitore.
L'amministratore che compie atti per il recupero del credito lo fa nell'interesse dei creditori ovvero i condomini.
Inoltre la documentazione contabile, movimenti di conto corrente inclusi, deve essere resa disponibile dall'aministratore in ogni tempo a richiesta di ciascun singolo condomino che richieda di visionarla o di estrarne copia. L'omissione da parte dell'amministratore nel rendere disponibile tale documentazione è fatto grave e rientra nelle sue responsabilità professionali.

In conclusione il condomino che lo richieda può sia chiedere di visionare la documentazione contabile che i documenti riguardanti le morosità degli altri condomini e gli atti posti in essere per il contenimento del debito anche nei suoi personali confronti senza che possa essere addotta alcuna norma a tutela della privacy.

Anonimo ha detto...

Ho concesso in locazione un'immobile ad uso commerciale le spese sono state ripartite in base all'art. 9 della Legge 392/78.
Le spese relativo al compenso dell'Amministratore e all'assicurazione del condominio a chi spettano

STUDIO PERNA - ORDANINI ha detto...

La risposta può essere approfondita mediante tali sentenze:
I premi di assicurazione dello stabile,
il compenso dell'amministratore ed
impianto di riscaldamento e di revisione dell'impianto antincendio non sono stati dalla Cassazione (sentenza n. 6088 dell'11/11/1988) compresi tra gli oneri accessori che l'art. 9 L. 392/1978 pone a carico del conduttore salvo patto contrario, patto contrario da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni del primo comma dell'art. 79 della predetta legge (ora art. 13 L. 431/1998);
la stessa decisione ha escluso dalle spese a carico del conduttore l'ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di danaro necessarie per l'acquisto di nuovi impianti in seguito alla vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell'esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, e, quindi, a prestare i relativi servizi.

Anonimo ha detto...

scusi ma che significa "Assicurazione edificio Locatore: pagamento premi Conduttore: - "? non si capisce se l'assicurazione la paga il locatore o il conduttore. quindi Le chiedo l'assicurazione che rientra nelle spese condominiali, a carico di chi è?

STUDIO PERNA - ORDANINI ha detto...

Il principio espresso nell'articolo secondo il quale i premi dell'assicurazione fabbricato sono a carico del proprietario locatore mentre il conduttore non ha alcun onere a riguardo è dettato dal fatto che il proprietario locatore è tenuto a garantire al conduttore la conservazione del bene (unità immobiliare e parti comuni).
L'assicurazione fabbricato è strumento che offre copertura economica alla preservazione del bene in un buono stato di utilizzo pertanto è stipulata a favore del proprietario affinchè egli, qualora ne necessiti, possa attivarla per vedersi sostenuto economicamente nelle riparazioni o nell'indennizzo a lui spettante per rimuovere il difetto nei confronti del conduttore.

Anonimo ha detto...

Sono cinque anni che pago la rata condominiale ma non ho mai ricevuto mai un consutivo delle spese anno dopo anno, la mia domanda è questa come faccio a capire se in questi anni sono stato sempre in positivo con le spese e quindi accantonare sempre del denaro sul conto condominiale senza nessun motivo...
Grazie!!!

STUDIO PERNA - ORDANINI ha detto...

Secondo l'art.1130 del codice civile "L'amministratore deve: alla fine di ciascun anno rendere il conto della sua gestione"

Secondo l'art.1129, comma 3, può essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino se per due anni consecutivi non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

Pertanto se il suo amministratore non ha presentato il rendiconto per 5 anni può senz'altro essere rimosso.
E' fermo comunque il suo diritto di visionare i documenti contabili.

Anonimo ha detto...

La sostituzione del termostato per il riscaldamento a chi spetta?

STUDIO PERNA - ORDANINI ha detto...

Il termostato è un componente dell'impianto termico. La spesa della sua sostituzione spetta al proprietario, il quale deve garantire il buon funzionamento dell'impianto.