lunedì 6 dicembre 2010

APERTURA VARCHI - SERVITU'

Casi di aperture varchi :

- L’apertura di un varco nel muro perimetrale per esigenze del singolo condomino che mette in comunicazione l’appartamento con altra unità immobiliare attigua ricompresa in un diverso edificio condominiale determina la creazione di una servitù a carico di fondazioni e struttura del fabbricato.
Cass. 6.02.2009 n. 3035, Cass. 19.04.2006 n. 9036

- Sono inammissibili le aperture praticate nei muri condominiali per far comnicare le aree condominiali con un locale di proprietà esclusiva. Nel caso di specie aprire dei varchi per uscita di sicurezza per locale da adibire a discoteca. Cass. 22.03.2001 n.4135.

Maggioranze richieste:
Per costituzione di servitù a carico di tutto il condominio: Totalità dei condomini. Art. 1108 c.c. 3° comma – Cass. 24.02.06, n.4258

lunedì 1 novembre 2010

USUFRUTTO - Spese sostenute dall'usufruttuario

L'usufruttuario di natura vitalizia, essendo titolare di un diritto reale temporaneo, non può pretendere dal nudo proprietario il rimborso delle spese sostenute per eseguire in detto immobile riparazioni straordinarie. Eventualmente, con la morte dell'usufruttuario, gli aventi causa saranno legittimati ad ottenere il rimborso delle spese ex 1006 cod. civ.

Trib. Roma, sez. V, 31.05.10, n.12356

Il caso
L'usufruttuario di un appartamento dinnanzi al rifiuto del nudo proprietario di eseguire una serie di riparazioni straordinarie (sostitzione radiatori, rifacmento dei celetti in legno, adeguamento impianto elettrico), in ragione dell'urgenza di detti lavori provvede lui stesso ad eseguirli. Successivamente adisce il competente tribunale per ottenenere coattivamente la restituzione di quanto sborsato oltre la condanna di controparte ai danni ex art. 2043 cod. civ.
Il tribunale dopo aver qualificato detti lavori nell'alveo delle riparazioni straordinarie, ha tuttavia respinto la pretesa attorea, quanto alla prima richiesta, per difetto di presupposti di legge ex art. 1006 cod. civ., mentre la seconda per insussistenza di un danno risarcibile.
I lavori eseguiti vengono inquadrati nell'ambito dell'art. 1105 cod. civ. in quanto devesi stimare tale ogni opera che comporta la sostituzione di entità preesistenti, ma ormai inefficienti con altre pienamente efficienti.

Nella divisione degli oneri si spesa fra nudo proprietario e usufruttuario non è dirimente la distinzione tra "manutenzione" e "riparazione" bensì la qualità di "straordinaria" e "ordinaria" dell'opera o dell'attività da compiere, attenendo la prima alla prevenzione o eliminazione di deterioramenti del bene immobile, attenendo la seconda alla mera conservazione del bene.

Gli artt. 1005 e 1006 cod. civ. ispirandosi al criterio che le opere di riparazione straordinaria giovano anche all'usufruttuario, in quanto la conservazione del bene contribuisce alla produzione del reddito, dispongono tassativamente che qualora le spese per tali opere siano state sostenute dall'usufruttuario queste devono essere ripetute solo al fine dell'usufrutto.
Quindi in concreto soo gli aventi causa dell'usufruttuario, dopo la morte del medesimo sono legittimati a richiedere al fu nudo proprietario il rimborso delle spese a suo tempo sostenute dal proprio dante causa.

OBBLIGAZIONI DEL LOCATORE - INFILTRAZIONI D'ACQUA IN APPARTAMENTO FACENTE PARTE UN CONDOMINIO

Nel caso in cui nell'mmobile locato la utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dell'edificio, sussite l'obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto.
Cass., sent.III, 28.06.2010, n. 15372
Il Caso
Il conduttore aveva chiesto la condanna del locatore al risarcimento dei danni per il fatto che locali oggetto del contratto di locazione erano divenuti inagibili per infiltrazioni di acqua. I giudici di merito avevano rigettatola domanda.
La Corte di Cass. ha accolto il ricorso ribadendo il principio secondo il quale durante il rapporto di locazione il locatore non può considerarsi dispensato dall'obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata sia per la parte dell'immobile di sua esclusiva proprietà sia per le parti comuni dell'edificio, nella specie il tetto, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico di riparazione e manutenzione dell'immobile locato, indicando come precedente la sent. cass. 8.09.78, n. 3933.

Obbligazioni del locatore e rinunce del conduttore

Allorquando il conduttore, all'atto della stipula del contratto di locazione, non abbia denunciato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone nè il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, nè avvalersi dell'eccezione di cui all'art.1460 cod.civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso.

cass., sez. III, 6.08.2010, n. 18337

Il Caso

Il conduttore aveva convenuto in giudizio il locatore, chiedendo la riduzione ex art. 1578 cod.civ. del canone dell'affitto dell'azienda alberghiera in conseguenza della sopravvenuta impossibilità, a seguito di ordinanza del sindaco, di adibire all'attività alberghiera quattro camere per no conformità dell'altezza dei locali agli standards stabiliti, ed il risarcimento del danno. I giudici di merito avevano ritenuto infodata la domanda.

LEGITTIMAZIONE PASSIVA DELL'AMMINISTRATORE

L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art.1131, commi 2 e 3 cod. civ., può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione dell'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione.

Corte di Cass.,sez. Unite, 6.08.2010, n. 18331

mercoledì 28 luglio 2010

A PROPOSITO DI LOCAZIONI

CONVENZIONE NAZIONALE

(in base agli artt. 4 e 4 bis, della legge 9 dicembre, n. 431)


Accordo tra Sindacati degli Inquilini
SUNIA, SICET, UNIAT, Unione Inquilini, Ania, Feder.Casae il COORDINAMENTO PROPRIETARI IMMOBILIARIANPE-Federproprietà, ASPPI, CONFAPPI, UPPI
 
Criteri generali per la realizzazione degli Accordi da definire in sede locale per la stipula dei
CONTRATTI DI LOCAZIONE AGEVOLATI
ai sensi dell’
art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell’art. 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge

1( Criteri generali per la determinazione dei canoni dei contratti di locazione agevolati nella contrattazione territoriale)

Gli Accordi territoriali, in conformità alle finalità indicate all’
 
articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione, all’interno delle quali - secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare - è concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti.
A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o in forma associata, ovvero, in mancanza di tempestiva convocazione, di propria iniziativa, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, al fine della realizzazione degli Accordi di cui al comma 1, individuano, avendo acquisito informazioni concernenti le delimitazioni - ove effettuate - delle microzone censuarie, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per:
valori di mercato;
dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, etc.);
tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi catastali. All’interno delle aree omogenee individuate ai sensi del presente comma, possono essere evidenziate zone di particolare pregio o di particolare degrado.
Per ogni area ed eventuale zona, gli Accordi territoriali, con riferimento agli stessi criteri di individuazione delle aree omogenee, devono prevedere un valore minimo ed un valore massimo del canone.
Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite - a loro richiesta - dalle rispettive organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative, tengono conto dei seguenti elementi:
tipologia dell’alloggio;
stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, etc.);
presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, etc.);
dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d’aria, etc.);
eventuale dotazione di mobilio.
Per le compagnie assicurative, gli istituti di credito, gli enti privatizzati, le Casse, le Fondazioni, i soggetti detentori di patrimonio immobiliare – anche se ubicato in modo diffuso e frazionato sul territorio nazionale – e per quelle proprietà che saranno individuate negli accordi territoriali per il singolo comune, i canoni sono definiti – all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti, per le aree omogenee e le eventuali zone come sopra individuate, dalle contrattazioni territoriali – in base ad appositi Accordi integrativi fra la proprietà interessata e le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie della Convenzione nazionale e/o degli Accordi territoriali relativi. Tali Accordi integrativi possono prevedere speciali condizioni per sovvenire esigenze di particolari categorie di conduttori.
Per gli enti previdenziali pubblici, si procede con Accordi integrativi territoriali stipulati fra i soggetti e con le modalità di cui sopra, tenuta presente la vigente normativa; i canoni relativi a tale comparto, sono determinati in base alle aree omogenee ed alle eventuali zone, nonché agli elementi individuati negli Accordi territoriali.
Con uguali modalità è possibile procedere alla stipula di Accordi integrativi ai quali partecipino imprese o associazioni di imprese di datori di lavoro, in relazione alla locazione di alloggi destinati al soddisfacimento di esigenze abitative di lavoratori non residenti e di immigrati comunitari o extracomunitari. I contratti, che saranno stipulati con i diretti fruitori, saranno regolati dall’
art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Gli Accordi territoriali possono stabilire durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge prevedendo, in tal caso, le relative misure di aumento dei valori (minimo e massimo) delle fasce di oscillazione dei canoni definiti per aree omogenee.
Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà di cui ai commi 5 e 6 del presente articolo (allegato sub A) e per le proprietà individuali (allegato sub B).
Le disposizioni dei precedenti commi si applicano agli Accordi territoriali sia dei comuni di cui all’articolo 1 del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, che degli altri comuni.
I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando i tipi di contratto di cui al precedente comma 9.
Le parti contrattuali possono essere assistite dalle rispettive organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative.

2 (Criteri per la definizione dei canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi)


I contratti di locazione di natura transitoria di cui all’
 
art. 5, comma 1, della legge del 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie da individuarsi nella contrattazione territoriale – che dovrà dare particolare rilevanza alle esigenze della mobilità lavorativa – tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e degli inquilini maggiormente rappresentative.
Per le proprietà di cui all’art. 1 commi 5 e 6 si procede, nelle località di cui al successivo comma 4, a mezzo di Accordi integrativi territoriali, stipulati fra i soggetti e con le modalità di cui ai contratti agevolati.
Sono approvati i tipi di contratto per le proprietà di cui ai commi 5 e 6 dell’articolo 1 (allegato sub C) e per le proprietà individuali (allegato sub D).Detti contratti prevedono una specifica clausola che individua l’esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà, la durata del contratto e’ ricondotta a quella prevista all’
articolo 2, comma 1, della legge 431/98.L’esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.
I canoni di locazione dei contratti transitori nelle undici aree metropolitane (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania), nei comuni con esse confinanti e nei comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le zone omogenee, come individuati al punto 1.In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni di cui all’
articolo 4, comma 3, legge 431/98.Negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in Euro/mq utile o, eventualmente, secondo gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie.
I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando i tipi di contratto di cui al precedente comma 3.
Le parti contrattuali possono essere assistite dalle rispettive organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative.

3 (Criteri per la definizione dei canoni dei contratti di locazione per gli studenti universitari e durata degli stessi)


Nei comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, nonché nei comuni limitrofi, gli accordi territoriali devono prevedere particolari contratti tipo per soddisfare le esigenze degli studenti universitari fuori sede.Questa tipologia contrattuale potrà essere utilizzata esclusivamente qualora l’inquilino sia iscritto ad un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (da specificare nel contratto).I contratti ricadenti in questa fattispecie hanno durata da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore) e possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio.
I canoni di locazione, di questa tipologia contrattuale, sono definiti in accordi locali sulla base delle fasce di oscillazione per aree omogenee stabilite negli accordi territoriali di cui (al punto 1).Negli stessi accordi locali si individuano le relative misure di aumento o di diminuzione degli intervalli di oscillazione in relazione alla durata contrattuale.Per ogni singolo contratto si può inoltre, tenere conto:
della presenza del mobilio;
di particolari clausole;
delle eventuali modalità di rilascio.
Negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in Euro/mq utile o, eventualmente, secondo gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie.
Per le proprietà di cui all’art. commi 5 e 6 si procede a mezzo di Accordi integrativi territoriali, stipulati fra i soggetti e con le modalità di cui ai contratti agevolati.
Sono approvati tipi di contratto per le proprietà di cui all’art: 1, commi 5 e 6, (allegato sub E) e per le proprietà individuali (allegato sub F).
I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando i tipi di contratto di cui al precedente comma 5.
Le parti contrattuali possono essere assistite dalle rispettive organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative.

4 (Tabella oneri accessori)

Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3 è adottata la Tabella oneri accessori (allegato sub G).

5 (Agevolazioni fiscali)

Ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati nei comuni di cui all’articolo 1 del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, stipulati o rinnovati ai sensi delle disposizioni dell’
 
articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, a seguito di Accordo definito in sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate dal presente decreto, nonché ai contratti di cui agli articoli 1, comma 3, e 5, comma 2, della medesima legge n. 431 del 1998, si applica la disciplina fiscale di cui ai seguenti commi.
Il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dell’articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, è ulteriormente ridotto del 30 per cento, a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui s’intende usufruire della agevolazione, siano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, nonché l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta comunale sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso.
In sede di prima applicazione del decreto e fino all’eventuale aggiornamento periodico eseguito ai sensi dell’articolo 8, comma 4, della citata legge n. 431 del 1998, la base imponibile per la determinazione dell’imposta di registro è assunta nella misura del 70 per cento del corrispettivo annuo pattuito.
In relazione a quanto stabilito dall’
art. 10 della citata legge 431 del 1998 e dall’art. 13-ter del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986 n. 917, ai conduttori titolari dei contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ad uso principale degli stessi, stipulati o rinnovati a norma dell’art. 2, commi 3 e 4 e dell’art. 4 commi 2 e 3, della citata legge n. 431 del 1998, spetta una detrazione rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, nei seguenti importi:
Euro 495,80, se il reddito complessivo non supera Euro 15.493,71;
Euro 247,90, se il reddito complessivo non supera Euro 30.987,41.

6 (Commissioni di conciliazione)


Per tutti i contratti di cui al decreto, è prevista la costituzione di commissioni di conciliazione ai fini e con le modalità di cui agli allegati tipi di contratti.

7 (Decorrenza dell’obbligatorietà dei tipi di contratto)

1. L’adozione dei tipi di contratto allegati diviene obbligatoria, nelle zone agli stessi interessate, a far tempo dalla definizione dei relativi Accordi territoriali da parte delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Sino alle definizioni predette, i contratti vengono stipulati sulla base degli Accordi territoriali e integrativi previgenti.

Roma, 6 settembre 2002

Fonte: SICET - Sindacato Inquilini CAsa e Territorio

sabato 20 marzo 2010

AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA" - PERDITA DEL DIRITTO

La sentenza della Cassazione, sez. trib., del 26.01.2010, n.1392
esamina il caso di mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dall'acquisto, condizione per beneficiare dell'agevolazione.
Nella controversia in esame l'agenzia delle Entrate notificava revoca dell'agevolazione per il mancato trasferimento dell aresidenza.
I contribuenti si difendevano sostenendo che il mancato trasferimento era dipeso da un impedimento oggettivo e non prevedibile consistente in un'infiltrazione di acque reflue proveniente dall'appartamento sovrastante.
Tuttavia la suprema Corte, accogliendo il ricorso dell'agenzia delle entrate, ritiene che un'infiltrazione di acqwue reflue in un appartamento non rappresenta in sè un impedimento avente le caratteristiche della forza maggiore, stante peraltro l'ampio lasso di tempo di 18 mesi per porvi rimedio, se non in caso di prova al momento della sua insorgenza, del suo protrarsi, ovvero dio eventuali complicanze idonee a rendere particolarmente lunga e difficile la riparazione e ad impedire in modo assoluto e per tutto il tempo a disposizione non solo la presenza nell'immobile ma in ogni caso l'ottenimento deltrasferimento della residenza anagrafica.
La sentenza qui segnnsalata è interessante sotto due profili:
- si conferma l'orientamento secondo il quale l'esistenza di una valida causa di forza maggiore impedisce la perdita dei benefici fiscali prima casa;
- l'evento che costituisce una valida causa di forza maggiore deve essere imprevisto ed inevitabile e deve accadere in un momento successivo all'acquisto ( si veda anche cass., sez.I, 19.03.81, n. 1616).

NOTIFICHE AL CONDOMINIO

Il condominio di edifici non è una persona giuridica, ma un ente di gestione quindi non ha una sede in senso tecnico. Pertanto il domicilio del condominio viene a coincidere con quello dell'amministratore che lo amministra (CAss. 26.01.2000, n.976).
Le comunicazioni indirizzate al condominio devono essere effettuate presso il domicilio privato dell'amministratore pro tempore dell'ente e le notificazioni a "mani proprie" allo stesso amministratore oppure in appositi locali condominiali ma in questo secondo caso solo ed esclusivamente se nell'edificio condominiale vi sono locali adibiti specificatamente come ufficio dell'amministratore.