SOLAI - LASTRICI SOLARI - TERRAZZI IN CONDOMINIO : Ripartizione spese

 In questo articolo troverai la disamina di due sentenze della Corte di Cassazione del 2018 che pongono ordine ai criteri interpretativi degli articoli del cc 1223 - 1225 - 1226 ovvero come ripartire le spese di manutezione di solai , lastrici solari e terrazzi:

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Manutenzione Valvole Termostatiche

 

 Condominio - La valvola termostatica del radiatore non funziona 

ed il radiatore non scalda.

 Ad avvio esercizio termico molti condomini segnalano che i loro radiatori non si scaldano e si trovano a chiedere assistenza con conseguente attribuzione di spesa personale.

Tuttavia è possibile risparmiare la spesa per questo intervento con alcune accortezze fra le quali a fine stagione, quando l'impianto va a riposo è buona abitudine posizioneare le valvole su "5", al massimo della loro apertura. Il pistoncino che all'interno della valvola regola la sua apertura e chiusura rimarrà così all'esterno e si eviterà che lo stesso rimanga bloccato all'interno (che equivale alla posizione "0"), ovvero sulal posizione di chiusura e di esclusione passaggi odell'acqua calda proveniente dall'impianto.

Tuttavia può capitare di averlo dimenticato o comunque che ad inizio della stagione fredda il pistoncino rimanga comunque bloccato nella sua posizione di chiusura impedendo il passaggio e la diffusione dell'acqua calda nel radiatore.

Prima di ricorrere alla chiamata all'assistenza o all'amministrazione condominiale si può provare ad eseguire alcuni facili passaggi che vi consentiranno di sbloccare il pistone in totale autonomia risparmiando tempo, denaro e ripristinare il confort del calore. Sarà sufficiente svitare la ghiera di inserimento del termoregolatore ed estrarre con una pinza il pistoncino e molleggiarlo un pò per ripristinare il suo funzionamento. Potete rimontare il manicotto e verificare che la sua funzionalità sia ripristinata.

Vi consigliamo di vedere i seguenti video per un tutorial:

Estrazione del pistoncino bloccato - Video 1A    e Video 1B

Se vedete un lieve gocciolamento potete altrettanto intervenire in autonomia, ma l'operazioen è un pò più delicata. Questo video però può aiutarvi a risparmiare soldi e richiesta di svuotamento dell'impianto centrale verificando che l'idraulico chiamato compia prima una facile operazione di cambio guarnizione  Video 2

DELIBERA ASSEMBLEARE E DECORRENZA TERMINE D'IMPUGNAZIONE

 Condominio e Mediazione Civile

IMPUGNAZIONE DELIBERA CONDOMINIALE – DECORRENZA TERMINE EX ART.1137 CC.

 

Sentenza del Tribunale di Brescia, n.648 del 18.03.2020

 

Il termine di impugnazione di delibera assembleare per annullamento della stessa ex art 1137 cc è fissato dal codice civile in 30 giorni ed è subordinato al tentativo obbligatorio di mediazione civile. Si intende tempestivamente assolta l’impugnazione con introduzione della domanda di mediazione entro il 30esimo giorno.

Ritiene il Tribunale di Brescia che non possa essere vincolata la parte istante responsabile dell’attività di informazione ed invito  da parte Organismo di mediazione che convoca le parti in mediazione. Né la parte istante può essere gravata di responsabilità circa lo sprare del termine decadenziale di impugnazione circa l’esito della spedizione postale ove si verifichi giacenza del plico. Tale orientamento, non pacifico, recepisce la tesi del Tribunale di Firenze (Sent.2718 del 19.07.2016)

 

A seguito del tentativo di mediazione civile il termine per presentare ricorso si intende interrotto. Pertanto ricomincia a decorrere integralmente ex novo (30 giorni) dal deposito del verbale conclusivo di mediazione.

Il tentativo di mediazione, conformemente al tenore letterale del disposto dell’art.5 D.Lgs. 28/2010 (normativa di riferimento in materia di Mediazione civile e commerciale) di deve ritenere abbia effetto interruttivo e non sospensivo.

Così anche il Tribunale di Monza 12.01.2016 ed il  Tribunale di Sondrio 25.01.2019.

 

RESPONSABILITA' EX ART.1669 CC - ESCLUSO TENTATIVO DI MEDIAZIONE OBBLIGATORIA

  Condominio e Mediazione Civile 

 

 

L’AZIONE EX ART. 1669 C.C. NON RIENTRA NELLE IPOTESI DI MEDIAZIONE OBBLIGATORIA

TRIBUNALE DI PESCARA-SENTENZA del 29.05.2018

 

Nella fattispecie in esame, attinente al risarcimento danni ex art. 1669 c.c. rubricato “Rovina e difetti di cose immobili”, il Tribunale di Pescara ha rigettato l’eccezione, sollevata da parte convenuta, di improcedibilità per omesso esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione e per mancato deposito della relativa informativa alla parte ex art. 4 del D. Lgs. n, 28/2010. 
Il Tribunale abruzzese ha ritenuto che l’oggetto della domanda, ed in particolare la responsabilità ex art. 1669 c.c., trovi la sua fonte nell’ambito dell’art. 1173 c.c. e non nel principio del neminem ledere. Pertanto “L'eccezione d'improcedibilità per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, sollevata dalla resistente società convenuta, è infondata”.

REVOCA AMMINISTRATORE E MEDIAZIONE CIVILE

 Condominio e Mediazione Civile

AMMINISTRATORE

LA REVOCA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO RIENTRA TRA LE MATERIE C.D. OBBLIGATORIE (TRIBUNALE DI MACERATA - DECRETO del 10.01.2018)

Secondo il Tribunale di Macerata, investito della questione relativa all’applicabilità dell’art. 5 comma 1 bis al procedimento di revoca dell’amministratore di condominio quale condizione di procedibilità, gli artt. 64 e 71 delle disp. di attuazione al codice civile prevalgano, in quanto norme speciali in materia condominiale, sull’art. 5 comma IV lett. f), che esclude l’applicabilità della mediazione ai procedimenti che si svolgono in camera di consiglio.
L’art. 71 disp. att. c.c. stabilisce infatti che “per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice”, mentre l’art. 64 disp. att. c.c., richiamato dal precitato art. 71, disciplina il procedimento di revoca dell’amministratore. Secondo il Collegio neppure l’abrogazione dell’art. 5 comma 1 a seguito di eccesso di delega può risultare a ciò ostativo, in quanto il rinvio operato dal precitato art. 71 quater disp. att. all’art. 5 comma 1 c.c. del d. lgs. n. 2872010 va inteso come rinvio mobile, sia in ragione della natura procedurale della norma, sia in forza della preferenza, in generale, nella tecnica di corretta redazione legislativa per tale forma di rinvio”.

CORTILE CONDOMINIALE - riparto spese per manutenzione - sussistenza Box sottostanti - si applica l'art.1125 codice civile

 

Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (Sez. II, 14 settembre 2005, n. 18194; Sez. II, 5 maggio 2010, n. 10858), in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Cass.2243/2012.

Tale orientamento è tutt’oggi consolidato.

In ordine alla ripartizione delle spese per il rifacimento della terrazza di proprietà esclusiva che abbia solo dei box sottostanti non si rientra nell’ambito di applicazione dell’art. 1126 c.c.; al contrario andrà applicato il criterio stabilito dall’art. 1125 c.c.. La Suprema Corte ha chiarito che non si rientra nell’ambito di applicazione dell’art. 1126 c.c. che postula che il lastrico solare o la terrazza svolgano una funzione di copertura in favore delle unità immobiliari sottostanti.

 

Cass. n. 18194 del 2005;

Cass.n. 10858 del 2010;

Cass.n.2243 del 2012 ;

Cass.n.14511 del 2019.

 

In riferimento all'applicazione dell'art. 1126 c.c. ovvero al riparto di spesa per la manutenzione terrazzi lastrico solare  Cass., Sez. Unite, n. 9449 del 2016

 

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L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO IN MEDIAZIONE CIVILE;

 

IMMISSIONI ILLECITE E RISARCIBILITA' DEL DANNO NON PATRIMONIALE

In ambito condominiale spesso l'amministratore viene coinvolto a dirimere questioni in realtà attinenti alla sfera dei rapporti di vicinato che nulla hanno a che vedere con la custodia delle parti comuni. 

Sebbene estraneo al contenzioso l'amministratore può vantare, quindi, un punto di osservazione sulla casistica che maggiormente si verifica:  tracimazione di acqua da accessivo annaffiamento, schiamazzi, musica, fumi ecc...

Le immissioni illecite provenienti dal proprietario di un fondo o dall'unità immobiliare di un condomino compromettono inevitabilmente il normale svolgimento della vita familiare all'interno dell'abitazione del vicino che può pretendere il ristoro dei pregiudizi subiti e, qualora sia adeguatamente provato, anche il risarcimento delle patologie conseguenti ai fenomeni immissivi illeciti. 

La sent. della Cassazione n. 23754 del 2018  va a rafforzare quell'orientamento giurisprudenziale sempre più consolidato secondo il quale il danno non patrimoniale conseguente ad immissioni illecite è risarcibile indipendentemente dalla sussistenza di un danno biologico documentato, quando sia riferibile alla lesione del diritto al normale svolgimento della vita personale e familiare all'interno di un'abitazione.

L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO IN MEDIAZIONE

 L'AMMINISTRATORE DEL  CONDOMINIO CHIAMATO IN MEDIAZIONE DEVE OTTENERE I POTERI DI PARTECIPAZIONE ALL'ASSEMBLEA DEI CONDOMINI PRIMA DI ADERIRE ALLA MEDIAZIONE STESSA.

Lo strumento della mediazione civile può essere e si sta rivelando molto utile per la soluzione delle controversie condominiali.

Tuttavia spesso gli amministratori omettono un passagigo importante e necessario all'instaurazione del giusto confronto fra le parti che siedono al tavolo della mediazione.

Gli amministratori, infatti, spesso si presentano al primo incontro senza aver ottenuto l'espresso mandato dell'assemblea dei condomini o senza aver nemmeno notiziato i condomini dell'avvenuta chiamata in mediazione.

Le motivazioni possono essere varie quali la mancanza di tempi di convocazione rispetto alla data del primo incontro (sebbene gli organismi di mediazione sanno che la data per i condomini debba essere fissata consentendo all'amministratore di svolgere gli incombenti che ne conseguono) oppure perchè ritengono di poter discutere e risolvere la questione direttamente col chiamato ed eventualmente convocare l'assemblea per l'accettazione di una proposta già confezionata.

Quali siano le ragioni l'amministratore di condominio deve tenere a mente il disposto dell'articolo del codice civile che sotto si riporta.

Egli deve ottenere i poteri  di partecipazione alla mediazione dall'assemblea dei condomini.

A parere di chi scrive il mediatore è tenuto alla verifica preliminare del conferimento dei poteri dell'amministratore ed in carenza, rinviare l'incontro per consentire all'assemblea del condominio chiamato di essere informata ed eventualmente deliberare la partecipazione.

Art.71 quater disp.att. C.C.

1. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.
2. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
3. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
4. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
5. La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
6. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
7. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.

A ROMA ZONA SAN PAOLO MEDIAZIONE CON NOI IN ADR INTESA

MEDIAZIONE CIVILE E COMMERCIALE

avv. Rosemary Perna 

MEDIATORE 
E 
RESPONSABILE DI SEDE ADR INTESA - ROMA SAN PAOLO     
via Tiberio Imperatore, 5 - 00145 Roma

per invio istanze di mediazione  romasanpaolo@adrintesa.it      

MODULO per le istanze  

vedi anche  http://rosemaryperna-mediatorecivile.com/

 

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La mediazione civile e commerciale. L’importanza della connotazione “commerciale” della mediazione.

Autore: Rosemary Perna 2.04.2020

NOMINA AMMINISTRATORE – MANDATO DI UN ANNO, TACITAMENTE RINNOVABILE

Vi è differenza fra NOMINA e CONFERMA amministratore

Sentenza 2-7 Ottobre 2015, Tribunale di Milano, Sez. Volontaria giurisdizione

Il nuovo art. 1129, c. 11, c.c. dispone che “ l’amministratore dura in carica per un anno tacitamente rinnovabile per un altro anno”.

La norma sembrerebbe implicare che non vi sia alcun obbligo da parte dell’amministratore proporre alla scadenza del primo anno una assemblea per discutere il rinnovo dell’amministratore, atteso che tale rinnovo possa essere tacito.

Diverso sarebbe se vi fosse una specifica richiesta da parte della compagine condominiale, nelle modalità previste dal codice civile, di porre all’OdG di una assemblea la Revoca dell’amministratore e la conseguente delibera con i quorum previsti dal codice civile.

Il Tribunale di Milano  ha esaminato il ricorso proposto da un condomino con il quale chiedeva la revoca giudiziale dell’amministratore per grave irregolarità, atteso che non avesse posto all’OdG dell’assemblea la nomina dell’amministratore e che non avesse convocato altra apposita assemblea per discutere della partecipazione al tentativo di mediazione richiesto dal medesimo ricorrente.

Il giudice meneghino ha ritenuto di rigettare la domanda in quanto ha riconosciuto il non obbligo dell’amministratore , allo scadere della prima annualità di mandato, di porre all’OdG la conferma del proprio mandato in quanto, realizzandosi la condizione di tacito rinnovo, non è necessario alcun comportamento attivo dell’assemblea.

A fronte di ciò, la convocazione dell’assemblea condominiale rimane necessaria soltanto per i casi di revoca e dimissioni dell’amministratore. 

Solo l’inserimento di tali ultimi argomenti all’ordine del giorno sembrerebbe dunque necessario, pur trovandosi quest’ultimo punto in contrasto con la disciplina ex articolo 1135 c. 1 n.1 c.c. (convocazione dell’assemblea in riferimento alla conferma dell’amministratore). A fronte di tali antinomie interpretative,

una parte della giurisprudenza è addivenuta alla distinzione tra i due concetti di conferma e nomina:

mentre la prima (conferma) infatti sottintenderebbe un rapporto continuativo, che non comporta dunque l’intervento dei condomini,la seconda (nomina) si costituisce ex novo e richiede dunque una condotta attiva da parte dell’assemblea condominiale.

Il citato orientamento giurisprudenziale, contrasta tuttavia con quello maggioritario il quale ha sempre ritenuto necessario l’intervento della maggioranza dei componenti dell’assemblea, unito alla metà del valore dell’edificio, inquadrando di fatto, la conferma dell’amministratore condominiale, come una fattispecie di nuova nomina. 

Nel caso in esame  si da adito a quella corrente giurisprudenziale minoritaria menzionata: il giudice ha infatti ritenuto sussistere un’ipotesi di conferma implicita del ruolo dell’amministratore in quanto, essendo stati raggiunti i quorum previsti dalla legge che hanno impedito la revoca, il rinnovo si intendeva automaticamente concretizzato per un altro anno.

La decisione del giudice rende dunque manifesto come, alla luce della nuova disciplina introdotta in tema di condominio, l’omesso inserimento della nomina dell’amministratore all’ordine del giorno assemblare, non è di per sé sufficiente a determinare la sua revoca. Affinché si verifichi tale ultima ipotesi è necessaria un’esplicita delibera di revoca da parte dell’assemblea. In caso contrario l’amministratore condominiale rimane in carica per un altro anno, beneficiando di un rinnovo implicito del mandato.

Immobili e Proprietà – Rivista giuridica mensile sull’amministrazione e  la gestione degli immobili (Dicembre 2015).