OBBLIGHI DEL LOCATORE E CERTIFICATO PREVENZIONE INCENDI

Corte di Cassazione, sez. III, n.13761 del 27.05.08

Le opere da effettuare per conseguire il certificato di prevenzione incendi comportano interventi che andrebbero a modificare le strutture originarie del bene locato, per cui l’obbligo della loro effettuazione non può essere posto a carico del locatore.

I giudici di merito avevano escluso che costituisse inadempimento del locatore la mancanza del certificato prevenzione incendi, reso necessario per il sopravvenire di nuove norme.
La suprema Corte ha confermato questa interpretazione, rigettando il ricorso proposto, confermando l’orientamento secondo il quale gli obblighi previsti a carico del locatore dagli artt. 1575 e 1576 cod.civ. non comprendono l’esecuzione di opere di modifica o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità sopravenute alla consegna. Le disposizioni sopraggiunte non possono costituire valida ragione per pretendere che il locatore operi trasformazioni della cosa che né per legge né per contratto fanno carico al locatore stesso.

PAGAMENTO ANTICIPATO DEI CANONI E DEPOSITO CAUZIONALE

L’art.2 ter della legge n.351 del 12.08.74 , prevede la nullità delle clausole contrattuali riguardanti la corresponsione anticipata del canone per un numero di mensilità superiore ai tre mesi.
La legge successivamente introdotta a regolamentazione in materia di locazioni, l.392/78, nulla prevede circa tale criterio tuttavia la Corte di Cassazione (sez.III, n.14470 del 30.05.08) ha recentemente stabilito che la seconda fonte normativa non debba intendersi quale sostitutiva e quindi abrogativa per l'intero della prima essendo alcuni aspetti della più datata perfettamente compatibili con il testo normativo del 1978.

In conclusione si deve ritenere nulla la clausola contrattuale che preveda il pagamento del canone anticipato di più di tre mesi e, per estensione, quella che preveda un deposito cauzionale superiore allo stesso termine.

La Suprema corte motiva l’interpretazione secondo il principio di non lucro oltre determinati parametri da parte del locatore. La disponibilità ingiustificata di una liquidità così cospicua ed anticipata rispetto alla controprestazione consentirebbe di ricavare un profitto attraverso l’investimento delle somme così ricevute.

Tale interpretazione risulta tuttavia forzata e discutibile sul piano della libera contrattazione, tant’è che il testo legislativo del 1978 nulla prevedeva a riguardo ed oggi, in uno Stato a vocazione liberale, dovrebbe essere compito delle politiche di governo a sostegno del locatore con strumenti di sgravio fiscale ad esempio e non penalizzare il locatore che vede menomata la sua libertà di disporre di un bene di sua proprietà.
Nel caso di cui in sentenza, la Corte Suprema rinvia alla Corte d’Appello per stabilire in virtù del principio stabilito e alla nullità della clausola del pagamento dei canoni con scadenza semestrale anticipata, sussista la condizione di “grave inadempimento” al fine dello sfratto per morosità.